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楼市新政:让房地产“飞”多久?

日期:2015/4/9 阅读 ( 26888 )【 来源 : 新民周刊 】
阅读提示:现在可以明确的是:政府对房地产是真爱。要片树叶,它敢给你整个春天!
主笔|张襦心
 
       “如果手上有100万,是买房好,还是买股好?”有人这么问任志强。此前甚嚣尘上的声音是“卖房买股”。
  投资者的心理发生了微妙的变化,不是因为楼市基本面有什么改善,而是等来了“解房军”,尤以3月30日的房地产新政为甚。
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,这是继1998年、2008年之后,新中国第三次政府明确救市,也是2008年之后最大力度、最密集的救市行动,必将写入中国房地产史册。
  现在可以明确的是:政府对房地产是真爱。要片树叶,它敢给你整个春天!
  业内分歧巨大的是:这种“爱”到底是不是饮鸩止渴?
  最煎熬的还是正在或者准备买房的消费者。他们最担心的是:房价会不会快速上涨,重演2009年那一幕——当时4万亿财政刺激和10万亿货币刺激duang地砸下去,一二线城市房价坐上了火箭炮。
 
底部已现?
 
  史上最严厉的房地产调控,已经让楼市沉寂了一年多。
  根据国家统计局公布的数据,2014年,商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%,降幅比1-11月份收窄0.6个百分点。其中,住宅销售面积下降9.1%,办公楼销售面积下降13.4%,商业营业用房销售面积增长7.2%。
  商品房销售额76292亿元,比上年下降6.3%,降幅比1-11月份收窄1.5个百分点。其中,住宅销售额下降7.8%,办公楼销售额下降21.4%,商业营业用房销售额增长7.6%。
  成交低迷,进而严重动摇了房地产开发的投资热情。从2013年到2014年,虽然房地产投资总额同比增长了10.49%,但投资增长速度却大幅回落。
  但就在楼市低迷之时,已经有抄底者出手。
  中联地产二手房研究院总经理肖小平透露:“长期关注楼市的投资客,早在去年四季度就开始入市了,有人已经趁着最近这市场出货,大赚或小赚了一笔。”杨红旭亦表示:“去年四季度以来,深圳市场尤其强势,春节过后很多二手房已涨价一成左右。”
  “我们这个项目,去年11月底小幅涨过一次,春节后第一个星期又涨了一次,两次涨的幅度都是每平方米300-400元。每一次都是销售量上来才涨的价。我们组从去年11月份开始,7个人一个月成交3套左右,逐步增加到两个星期3套,成交量增加了2-3倍。”小冷(化名)告诉记者。他是北京某房产中介一手房销售小组的组长。目前北京五环内已经没有多少楼盘可以拿,他们代理的联排别墅,位于六环外的顺义,每平方米1.5万-2万。一期面向当地回迁户,二期后半段和三期,更多为购买二套房的客户。
 
真爱有多爱
 
  楼市库存积压还在进一步恶化,投资者的预期却悄然发生了改变。其实同样的背离,早一步已经在股市上演。记者在写这篇文章的时候,正看到历史学者张鸣在微博上不解地发问:“经济上行,股市惨跌;经济下行,股市暴涨。这样的股市,看不懂。”
  从本质上说,这一轮楼市与股市的重启逻辑,有着惊人的相似:在中国,所谓投资,更多是投政策。有经验的投资者,看中的正是左右市场背后的那只翻云覆雨手再次发力,政策面和高层频繁表态支持发展,揣测“国家战略市”由此起航。
  从去年年初到目前,房地产的“利好”政策走过了了一个自下而上的“救市”试探到自上而下密集呵护的“心路历程”:
  去年全国两会期间,国务院总理李克强已经对分类调控定下基调,多个限购城市开始蠢蠢欲动,但没有人愿意做第一个吃螃蟹者。
  去年二季度,经过杭州、温州、宁波等数个城市的反复试探,多地密集加入限购松绑大军。到目前为止,全国46个城实行限购的城市,除了北上广深和三亚等5个城市之外,其余已经纷纷放松和取消限购。
  2014年9月,“930限贷放松”出台,中央政府的态度转变,预示着楼市迎来了转折点,四季度的环比改善非常显着。
  从去年10月份开始,二手房营业税征免时限由5年减为2年的后传闻,开始在业内疯狂,数度发酵。
  2014年11月21日,央行意外地宣布降息。
  虽然2014年的刺激政策带来了成交量的短期上升,但都是让楼市短暂反弹之后再度回落。
  “楼市短暂好转得益于《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(930新政),但一线城市销售去年四季度短暂好转后再次掉头急下,主要是因为经济下行压力加大,全国楼市陷入低迷,在不计算保障住房数据的情况下,70个大中城市新建商品住宅均出现量价齐跌现象。”知名经济学家、中国50人独立经济学家论坛副主席宋清辉告诉记者。
  今年两会,李克强总理在政府工作报告中给出了更明确的信号:支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
  2015年政策主旋律一锤定音,政策也开始以更“任性”的姿势出炉。
  3月1日,央行再次降息。
  从3月下旬至今,六部委联合出台了四大利好:
  1、允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,相当于委婉取消了2006年的“90/70”政策(90平方米中小户型占建设量的70%);加大住房保障货币化力度,可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公租房。
  2、房产营业税免征年限从5年降到2年。
  3、一套房使用公积金贷款,最低首付20%
  4、一套房贷未结清买二套房,最低首付40%,一套房贷已结清买二套房,最低首付30%。在此之前北京二套房首付比例为60%,上海、广州为70%。
  多位专家向记者表示,政策支持力度远超预期,购房宽松度一夜回到了2010“国十条”之前。
  3·30楼市新政出台,还经历了一个有趣的插曲。
  第一波:当日《上海证券报》率先曝料:央行中午通知媒体,下午3点半召开新闻发布会,有重要事项发布。
  第二波:3月26、27两日,地产股已经开始反弹。3月30日午盘,地产股更是集体“旱地拔葱”式暴涨。
  第三波:央行“辟谣”。彭博社报道,央行新闻办公室称,不清楚召开会议的事情。
  第四波:当日下午5点,央行、财政部同时发布新政,再次强化“中国式政策传言”往往都很靠谱,以及总有“先知先觉者”捷足先登的刻板印象。
  截至当日收盘,房地产板块以3.85%的涨幅领涨A股,招商地产、保利地产、天房发展等10只个股封死涨停板,华夏幸福、首开股份涨幅超过8%,金地集团、万科A涨幅均超过6%。
 
保7压力
 
  3·30新政,意味着中国房地产调控史上最严厉的政策,正在渐行渐远。政府为何重拾“旧爱”?专家们齐指经济压力,但评价不尽一致。
  宋清辉从去年就曾预言,救市政策的出台的力度会越来越大,底线也越来越低。他认为:“作为GDP重要的组成部分,在经济整体下滑明显的背景下,料今年房地产的作用将会比2014年更加重要。楼市降温对区域经济具有激烈的负面效应,随着库存压力继续增大,会强力促使房地产权重较大的城市和地区加快、加码救市的力度和步伐。新政出台,意味着中国经济依然未走出高度依赖房地产业拉动经济增长的老模式,这是我国经济结构最为不合理的地方。过热了踩刹车,过冷了踩油门,房价也受到直接或间接的受到忽冷忽热的影响。实际上,目前中国楼市的首要矛盾不是老百姓买不起房,而是已经对买房绝望了。”
  中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋曾准确预言2009年楼市拐点,他认为这次政策出台就是为了保7。
  “一定要看清楚,这次政策本身,是在消化存量,而不是加大投资。为的就是促进房产的消费,拉动内需。假设现在GDP增速还在8、9,政府不会出台这个政策。到目前为止,没有任何一个行业,能比房地产更有效。主要拉动两大块。一块是工业。房地产涉及钢铁、水泥、玻璃等等行业。第二是消费。买完一套房子,接下来会需要装修、买电器、家具等等这是所有消费里面最大的一块。
  新政为什么会产生这么大争议,主要在于大家把房地产过度妖魔化了。其实我们要看到,之前我们出台调控政策的目的是遏制房价的过快上涨,所以不断把首付调高,如今不过是把压在房地产上面的砖头去掉几块。现在才是房地产调控政策的正常化。”
 
“涨声”玄机
 
  楼市新政,对一年多来不温不火的楼市而言,是一剂强心针。政策刚落,已是“涨”声一片。
  美联物业研究显示,3月30日当晚,虽然政策还未在深圳落地,大部分深圳的二手房卖家都对放盘价进行上调,普通住宅上调5%-10%,豪宅上调10%-15%。
  一位家在苏州的人士表示:“周五(记者注:4月3日),开中介公司的朋友说,一套60平方米的两居室二手房,昨晚‘三对头六对面’看房时仍然按挂牌价73万商定的,因为太迟了没付定金,今早房东反悔要求75万否则免谈。照此心态,再过一周,或喊76万难免。”
  日前有媒体报道,融创中国主席孙宏斌有意全面提高上海项目的价格,宣布七天不涨价,暗示一周后,融创可能涨价。
  房地产中介则忙于向客户喊话:“房价上涨的可能性非常大,我们肯定是会涨价的。”“房价即将大幅上涨,还在等什么?”“地产春天来了!涨价风波开始了!”
  如今无论是购房者,还是投资者,都希望知道,房价究竟会不会大涨,会否再迎来一个类似2009年的大牛市?
  “房价总体平稳小幅上涨将是今年主题。短期来看,房市新政影响有限,仍旧难以改变房地产投资下滑的格局。部分三四线城市,去库存仍是楼市调控的主题,一线城房价将迎来小幅度上涨。”宋清辉认为。
  杨少锋则认为:“老百姓通常会在房价上涨的预期下买房子,所以房产商和中介一定会制造这种预期。另外需要房地产广告的都市类媒体最喜欢炒这类话题。在这种情况之下,老百姓不要被这些声音所误导。现在和2008年不一样。2008年的房价下跌是外部因素、金融危机造成,市场的需求还是很强劲。而这一轮的房价下跌则是内部因素造成,除了政策之外,很多地方确实是供过于求了。不少开发商因为房子卖不动,不敢拿预售许可证,如果把这些施工面积和在售面积加在一起,真正的供应量要比2008年多了太多,而需求却在缩水。”
  他认为一线城市的房价肯定会反弹,因为需求还是很强劲。二线城市则要区别对待:“都说贵阳的房子卖不动,但老城区的房子卖得好着呢,新城区则不行,所以二线城市存在结构的不平衡。大部分二线城市,房价不会上涨,核心城区或者少部分供求相对平衡的区域会上涨。这些地方的开发商再喊涨价也没用。开发商嗷嗷待哺,就像干涸的田地。如果一家楼盘涨价,购房者可以去买别的楼盘,房子卖不掉的开发商还是要继续打折。所以这个政策对二线城市的开发商只能说是改善它们的生存状态,让市场交易活跃。三、四线城市的供应量已经严重过剩了,政策再刺激,老百姓也不会买,泡沫只能破掉。”
  “从目前来看,新政对二手房的影响比较大,对一手楼盘的影响比较小。”小冷告诉记者。他个人认为自家的项目应该会迎来第三次涨价。“在北京七环以内,开发商开发量相对刚需来讲,应该还是需大于供的。另外地价早就涨起来了。从2013年到目前一年半的时间,我们这个项目的地价涨了至少60%。不过现在大家还在观望期。无论是开发商还是客户,都处于一种相互我等你、你等我的状态。
 
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