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高端楼盘全线开花 地段、产品、配套你选哪家

日期:2015-11-05 【 来源 : 新民周刊 】
撰稿|艾 莉
 
  “上海2015年第三季度高端楼盘测评榜”在10月如约而至。点评网结合项目的市场接受度(销售指数分数)、分析师对产品的客观评价(产品指标分数)、定价的合理性(房价指标分数),评出了排名前五的高端楼盘。
  上榜的五个楼盘,从内环内至外郊环,全线开花。华侨城苏河湾,位于闸北不夜城板块,内环内,距离人民广场商圈不足1公里;方兴大宁金茂府、宝华紫薇花园都在内中环,分别位于闸北大宁、长宁古北虹桥;城开万源城御璄,位于闵行古美梅陇,中外环;上海星河湾二期,位于闵行颛桥,外郊环。从环线的分布可以看出,上海的豪宅已经不局限于内环内这个区域了,豪宅散点分布已然成为大势所趋。
 
内中环逐渐成为豪宅主战场
 
  2015年已经过去了四分之三,土地也出让了28块,但是内环内与内中环的土地加起来只有六块。内环内的三块土地,两块位于杨浦平凉、一块位于火车站北广场。其中只有阳光城在平凉拿下的地块为纯宅地。保利与首创拿下的平凉地块为商住办属性,金融街火车站北广场地块为商住办和文体属性,住宅占比不足三分之一。杨浦平凉,虽然近年来发展势头不错,但是对于豪宅来说,还缺少底蕴支撑。在老上海人眼里,平凉算不得豪宅区。火车站北广场就更不用说了,哪个豪宅能把靠近火车站当卖点?即使地处内环内,也是“然并卵”!
  内环内没地,或者说没有适合做豪宅的优质地块,怎么破?唯一的办法是把战场摆在内中环。内中环紧贴内环,背靠大树好乘凉,发展程度本来就高,各项配套设施也比较完善,比如闸北大宁就是个典型的例子。闸北区不夜城板块因为有火车站的存在,发展速度一直都为人所质疑。大宁简直就是承载了闸北兴旺繁荣走向人生巅峰的全部重责。闸北政府着重打造“南高、中繁、北产业”的格局。所谓中繁,指得就是内中环之间的区域,着力于打造商业及环上大国际影视园区,体现城市繁荣奢华。简而言之,就是大宁是闸北政府力捧的宠儿。华润华发联合体拿下的两块市北高新土地,其实也借势了大宁的热度。
  大宁板块的豪宅代表自然是方兴大宁金茂府,此楼盘从开盘到现在,几乎每次加推都能够引起轰动效应,价格也一路走高。在此楼盘的带动作用下,闸北区今年的新房均价一涨再涨,表现极为亮眼。
 
深耕周边 打动区域置业者中环外的豪宅也能突围
 
  并不是每个人都愿意离开自己的生活舒适圈,前往内环内、内中环置业。总有那么一部分置业者,愿意在自己从小生活到大的地方找一套更好的房子,改善居住环境。虽然也有楼盘说自己是“一生之城”,但是从90平方米到140平方米的改善,显然不是豪宅客户的一生奋斗目标。
  在上海,我觉得能够当得起豪华版一生之城的楼盘,应该算是城开万源城。2007年城开万源城第一期万源城逸郡,卖的是101平方米左右的三房,今天的城开万源城御璄卖的是240-270平方米的三房、四房。万源城作为全上海有名的百万大盘,已经销售了8年时间。
  在这8年的时间里,万源城完善了自己的商业配套,居民生活更加便利;引进的教育资源已经被业主、准业主认可;优化之后的产品线,也更加符合高端客户的需求与期待。古美梅陇周边,万源城三个字成为一张含金量很高的招牌。依靠周边客户的美誉度,城开万源城御璄的销售也取得了不俗的成绩。
  除了本身地块优势、深耕区域之外,房企自身的品牌号召力也是豪宅能够热销的因素之一。比如上海星河湾二期,虽然说周边配套现阶段并没有达到最优状态,但是凭借着星河湾“大平层专家”的名号,凭借着自身对大平层产品的雕塑,一样使得置业者趋之若鹜。
  下面,为大家重点解读“上海2015年第三季度高端楼盘测评榜”TOP3的楼盘:
 
方兴大宁金茂府
 
  上榜理由:内环土地供应稀缺,豪宅逐渐占领中环的时候,大宁板块的价值也就日益凸显。方兴大宁金茂府位于大宁板块的核心位置,周边高端配套一应俱全。主推95-158平方米功能性三房、四房,总价优势明显。对于区域内以及周边客户来说,用600万-1200万元的总价,买得一套高端豪宅,提升生活品质,是一笔相当划算的买卖。
 
宝华紫薇花园
 
  上榜理由:宝华紫薇花园所在的古北虹桥板块,以及周边基本都是以大面积的改善型产品为主,这样无疑也拉高了总价。而紫薇花园的产品面积段跨度较大,其中也不乏较小面积的改善产品,能控制总价。紫薇花园所有楼栋只有九层,而且,容积率相对来说也比较低,社区不拥挤,舒适度较好。在社区景观打造上,运用了全冠移植树种、水景、对称的中央景观、紫铜小品等元素,舒适度明显提升。
 
城开万源城御璟
 
  上榜理由:万源城一期万源城逸郡最早于2007年开盘,楼盘扎根闵行古美板块,依托万源城自成一体的项目规划,使得楼盘拥有了能够比肩内环的优越教育配套。1公里内就有菜场、超市、三甲医院,马路对面就是商业中心,生活氛围成熟。配上53350元/平方米的单价,相比徐汇滨江动辄7万元的单价,价格优势非常明显。万源城御璄优化了产品结构,提升了产品品质。对于周边高端型客户来说,万源城御璄既没有离开他们的舒适生活圈,也符合他们现在的居住需求。
  地段,肯定是豪宅的重要判断指标。但是这并不意味着地段是唯一的评判标准。定位于周边高端居住改善的楼盘,更应该衡量的是升值潜力、周边配套成熟度,以及产品本身。方兴大宁金茂府,抓住的是小面积豪宅这一利器;宝华紫薇花园,强调全产品线,客户选择范围大;城开万源城御璄深耕周边客户,着重打造社区本身的配套及教育资源。豪宅相对于刚需楼盘,其实更考验房企的产品打造能力。光靠价格战,在豪宅领域是赢不了的。
 
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