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2014房价悬念

日期:2014-03-20 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:  在刚结束的全国“两会”上,10年来首次未强调房地产调控。是政府默认了目前的房价,还是楼市下行风险大于上涨?

温柔三月


  
  对于在本届“两会”发布的《政府工作报告》,有地产商读完以后用“满满的正能量”来形容。
  连续多年,“两会”时节被地产商小心翼翼地称为“政策敏感期”。一般的节奏是,年初就启动博弈,地产商揣测会上各喉舌的弦外之音,为会后可能到来的新调控屯兵积粮。2013年“两会”前出台了“国五条”,2012年“两会”前芜湖等地试探“限购令”底线的松绑政策被叫停。而在号称“史上最强调控年”的2010年,1月出台“限贷”,紧锣密鼓的铺垫以后,4月祭出了“限购令”杀手锏。
  像今年如此风平浪静的3月,多年不曾相逢。似乎政府房地产调控的子弹打光了,从抑制需求出发,先后提高首套房贷款利率、提升二套房购房门槛、征收二套房交易税,除了房产税全面开征这一杀伤力较大的核武器之外,基本都上全了。
  但让地产商感觉到“满满正能量”,并非政府的调控手段江郎才尽,而是善于锣鼓听音的地产商发现,风向转了。
  首先是住建部官员的声音,从几年前的“坚决执行调控不动摇”,变成“中国房地产十年不会崩盘”。曾记否,2010年雷霆万钧的连环组合拳下,北京通州楼市降价,被视为调控胜利的序曲。几记重拳下,“死多头”任志强也呼唤地产商“从了”,搏不过政府。
  而今年初,温州、杭州很给面子地降价,但人们发现,住建部却忙着辟谣释疑,力证杭州降价只是个例,特意强调降价结果是“一抢而空”。
  一言以蔽之,今年对崩盘的恐慌大于涨价。
  “今年经济增长目标定在7.5%左右,等于给房地产行业吃了一颗定心丸,房地产就不可能受到政府过度挤压。”克尔瑞信息技术有限公司董事长丁祖煜分析,2013年全国房地产开发投资86013亿元,环比名义增长19.8%,直接占全年GDP总量15.12%。“房地产行业在稳增长中扮演重要角色。尤其是在国内经济转型、众多产业收缩背景下,要实现7.5%经济增长,房地产行业投资增速至少保持在20%左右。”
  事实上,在去年“简政放权、回归市场”的三中全会公报,也只字未提房地产调控。而今年《政府工作报告》对房地产调控的表述是,“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”
  “分类调控”是最“不明觉厉”的新词,意味着房地产调控“一刀切”时代谢幕。丁祖煜预测,在政府停止出台新的调控政策之后,市场化供求关系发生决定作用,不同地区的市场开始真正分化起来。
  如果政策之手收回去,中国房地产市场也许靠萨缪尔森的鹦鹉分析就行了。只会说“供”和“需”的那只鹦鹉,看到目前市场会说什么?


旱涝不均

 

  从市场阶段性供求关系看,“惊动党中央”的杭州楼盘降价事件并不是个别企业的心血来潮,而是一种必然。
  “杭州楼盘降价事件,据我们销售公司一线的反馈,降价虽然不像有些媒体说的那样夸张,但亦并非简单个案。我们了解到春节前已有部分项目开始采取加大促销的营销策略,近期不少新开项目也在筹备低价入市策略。”易居中国执行总裁臧建军说。
  他认为,这背后不是需求面出现拐点,核心就是市场的供求关系。
  “目前杭州商品房库存约12万套,而2013年新增土地转化为2014年上市量预估达9万套,全年合计21万套可售量。而历史行情最好的2013年,销售8.5万套。21:8.5,如果是这样的供求关系,结论可想而知,那就是以价换量、加快去库存。”
  根据易居中国提供的全国一二线城市库存数据,杭州虽然是二线城市,但存量已超过上海。杭州2013年全年供求比仅0.7,低于0.8的平衡最低区间,在一二线城市位居最后,供过于求矛盾已经有所显现,到2014年1月进一步下滑到0.6,商品住宅存量消化周期达13.3个月,超过12个月的平衡点,土地消化周期也超过3年。
  事实上,在去年土地出让和开工量支撑下,今年出现阶段性供求失衡的城市并不是杭州一个。
  “北上广深”,天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14城市,2013年底新房库存为1.28亿平方米,较2012年年底1.16亿平方米上升,库存去化周期10.4个月。5月份开始,14城市三月移动平均成交批售比(成交面积/同期批准预售面积)一直保持在1以下水平。在宏观经济、城市规划不发生重大变化的情况下,这些城市都面临较大的去化压力。
  库存飙升的背后,只能感叹,2013年是地产商集体冲动的一年。2013年全年土地财政收入实现创纪录的4.1万亿元,地产商的拿地热情一直在高位。
  供求关系的逆转直接体现在价格上,这一点已经被越来越多的城市坐实,三、四线城市供应严重过剩风险日趋明显,整体崩盘之说也随之而来。
  降价会不会波及到一线城市?如果是那只鹦鹉,大概会说不。
  和三、四线城市相反,目前北京商品住宅存量降到历史最低,消化周期仅三个月。不少项目在“两会”结束后悄悄入市,打枪的不要。北京3月有35个项目入市,超过1月和2月总和。而据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,3月3日-9日这一周,上海供应新房37.1万平方米,环比大幅上涨32.2%。
  

不差钱?
  
  三、四线城市地产商在强大去化压力下,降价是不是唯一选择?
如果开发商要继续坚守阵地,够不够粮草是个问题。2009年-2010年,自比“猪坚强”的地产商等来了解放军,但眼下的资金面和过去几年已经不同。
  和杭州事件一起发酵的是银行“停贷”传闻,起源是兴业银行收紧房地产夹层融资业务和供应链融资业务。辟谣以后,确认按揭贷款不受到牵连的“刚需”似乎能安心了,但对开发商可不是好消息。
  “很多银行早就停了房地产开发项目贷款,包括地产链上游的钢材、基建也早已收紧。”一位银行业人士透露。资金面全面收紧已有时日,没有短期放松的迹象。
  流向房地产行业资金的另一些源头是理财产品、信托产品、公司债券等影子银行,而基金和信托资金也变相来自银行贷款。因此银行出水口收紧,整个盘子水位下降。
  银行流动性紧缩非止一日。2013年银行间市场隔夜回购利率飙升,酝酿成“钱荒”,以往会哭的孩子有糖吃,但这次政府袖手旁观。上一波非理性宽松,资金流入房地产融资平台和房地产行业,没有进入实体经济,可见决策层的反思化为行动。
  最近国内风起云涌的互联网金融为地产商的“捉急”添了一把柴,整个金融市场融资成本全面提高,这对住房投资者及房地产开发商的影响同样不可低估。春节前房贷八五折已经绝迹,目前个别银行在基准利率基础上又上浮5%。
  另一路援军似乎也等不来了,那就是外资。近年来国内房地产企业海外融资达1万亿美元以上,房价泡沫的衍生和外资炒作密切相关。而伴随美联储的缩减QE,游资撤退对楼市的影响不可小觑。
  “目前,美联储只是缩减200亿美元的QE,受影响回流美国的资金大约为1500亿至2000亿美元左右,一旦加量,首先这些出逃的资金都是卖出人民币泡沫资产的主要标的——房地产。”房地产评论人士牛刀说。
  经济学家易宪容指出,人民币贬值必然会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国,会导致国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升,对资本密集型的房地产业来说这可能是雪上加霜。
  在牛刀看来,一线城市房地产未见得安全,因为中国一线城市受制于美元的影响最大。在美元执行量化宽松阶段,美元流进中国主要是在一线城市和长三角珠三角部分城市;美联缩减QE,大量的资金也必然是这些城市出逃。
  大开发商已经开始屯兵备粮。万科从去年下半年就开始回笼资金,从年报来看,截至年报末期,公司持有货币资金443.6亿元,相比2013年中期时增加67.6亿元。
  不过即便从资本出逃到市场坍塌的逻辑成立,反射弧也有相当一段距离,起码老百姓对一线城市房地产“崩盘”还没切身体会。
  中原地产宋会雍表示,上海开发企业基本上是按兵不动。“部分项目为促销会给予一些优惠,公寓项目普遍在9.6-9.9折,别墅类产品会更多些,但绝大部分楼盘优惠都不会超过9折。比较典型的如龙湖滟澜山,别墅产品价格从690万元下调到600万元,但这是受到区域竞争过于激烈的影响。”

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