您现在的位置:首页 财富 > 正文

房企资金链,这次真要断了?

日期:2014-05-22 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:除了资金紧缩、扩张太快、产品不适销等前两轮资金链危机中的共同因素外,本轮调整中,很多房企会因为高成本融资而倒下。

 

撰稿|李宇嘉
 
  近几个月,有关“房地产资金链断裂”、“房企破产和倒闭”的报道不断出现:青岛君利豪集团董事长王莉因资金链断裂而跑路失联,留下至少12亿元的涉及多家银行以及金融机构的债务;宁波的龙头房企兴润置业深陷债务违约;连续三年登上“百强房企”的光耀地产资金链断裂,主流房企首开股份产生债务“黑洞”;因华东楼市一片惨淡,绿城地产又开始卖股求生了……我们不得不担忧:在楼市过剩时代,楼市调整大幕刚刚开启,未来还有多少房企的资金链会断裂、债务违约、破产倒闭?
 
老调重弹,弦外有音
 
  近日,潘石屹在SOHO公司股东会后表示,对今年中国住宅市场表现感到担忧,以刚出台的不动产登记政策为例,将会使楼主抛售来历不明及资金链切断的房屋,令供应量增加,从而必然令楼价下行。
  老潘担忧的其实是中国房地产业的通病。自1998年房改以来,中国内地楼市总共经历了三次明显调整,即2008年国际金融危机引发的调整、2010年限购和融资对银行“断奶”引发的调整,以及2013年年底至今的本轮调整。每次调整都会有很多房企出现资金链断裂,倒下的不在少数,只不过被兼并收购者居多,动静没那么大。
  当然,其中不乏一些知名大企业,它们的“资金链保卫战”更是成为MBA的经典案例。如2008年志在赶超万科的顺驰地产,因资金链断裂而被路劲收购;因深陷资金链危机而被国际投行做空的富力地产,2008年中报显示其资产负债务高达139.4%,手持现金仅有19亿元,而下半年仅刚性支付的地价款一项就达38亿元……
  前两次房企的资金链危机,最终因上层的松绑调控而“有惊无险”。转危为安的顺驰地产老总孙宏斌东山再起,旗下的融创中国在2013年房企销售榜单上排名第10位,进入主流房企序列。
  最危险的当数浙江最大房企绿城地产,2011年绿城的三门事件(信托调查门、退市门和破产门)让其深陷绝境,差点退出江湖,老板宋卫平绝望和求助的眼神还历历在目。而后,绿城地产通过依靠大房企断臂求生,2013年销售榜单上紧随融创中国;扎营广州的富力经营得有声有色,甚至开始涉足“烧钱”的足球。但今年5月15日绿城拟将部分股权转让与融创之事被公布,虽然老宋表示“股权转让的决定,首先来自退休的需要”,但难掩绿城销售疲软和资金成本上升的双重打击。
  绿城在宋卫平的管理下长期高负债率运作,是否能够熬过本轮调整还很难说。毕竟今日楼市已不同往日。连任志强都开始强调“风险”的时候,较长时间的调整是必然的。“空城”、“鬼城”不断上演是过剩的代名词,投资需求开始关注风险,不会再加仓了,留在市场上的都是所谓的刚性需求。于是,很多业内人士直言,即便放松限购也不会有太大效果。
  这样的话,是否意味着本轮调整甫一开始便出现的地方龙头、百强房企、上市龙头资金链断裂风险会成为趋势?未来还有哪些房企的资金链断裂而成为日后的案例?类似于2008年潘石屹“百日巨变论”、2011年大摩“一半房企倒闭”、叶檀“仅10%的房企存活下来”等论调是在“口水战”中不了了之,还是会在某个时点一一应验?
 
融资就像走钢丝
 
  在资金链方面,看起来很美的房企其实没有想象中那么坚强。一方面,项目公司有年度销售规模考核的压力,一边要抓销售,一边要抓新开工和拿地;另一方面,拿地和新开工滞后于销售约6-12个月。于是,当自上而下的楼市调控来临时,就会出现一边销售回款下滑,一边新开工和拿地还在增加支出的现象,这就会考验房企的资金链。
  更重要的是,别看中国楼市很风光,房企从来没有稳定、主流的融资渠道。笔者简单算了一下,2004年以来,房企资金来源中银行贷款平均占比也就30%左右,而销售回款则占据了60%多,其他资金(自有资金、信托资金和民间借贷等)则占5%-10%的比例。一段时期内信贷政策是稳定的,资金链是否紧张主要看销售回款,销售回款不行,就得借助于其他资金了,特别是高成本的民间借贷。自2010年银监会要求开发贷款只针对“四证齐全”、二级及以上资质的大中型房企后,90%以上房企基本靠销售回款和自有资金来存活,一旦销售略有波动,现金流就开始紧张了。
  融资模式本身的风险性绝非如此简单。我国目前有4万多家房地产企业,而年销售在50亿元以上的仅占35%,80%以上的是中小型房企。这些企业鱼龙混杂,有不少是看到房地产赚钱,便从其他行业转过来的。
  由于资金不足,房地产开发周期又长,全靠资金堆积,“走钢丝”融资是常见现象。房企拿地后便到银行做抵押贷款,需要20%-35%的项目资本金,这个时候是最缺资金的。解决的方法就是,通过担保贷款、寻找合伙人,或者民间借贷;抵押贷款拿到后,才开始付剩余80%的土地出让金,而且会根据一年付清的节点要求来分期支付,拖欠的也有;接下来,项目刚开始打桩或还在图纸阶段时,很多房企就开始销售项目;有了销售回款后,房企才能支付剩余的土地出让金、建筑施工、安装工程、税费、到期融资等刚性支出。在这之前,所有的费用能拖就拖,特别是建筑工程市场竞争非常激烈,垫资干活是常见现象,也是拖欠农民工工资的“重灾区”。
  如果市场风云突变,刚拿地的房企可以找大房企合作来度过融资难关,不行的话直接转让土地或在建项目。2011年严格项目建设程序管理时,有的房企刚拿到“一证”或“两证”,还没有进入施工,就因调控严格直接转让了土地。对于正在建设或项目已结构封顶的房企,也可以找合作伙伴,甚至可以把整个在建项目转让出去。总的来说,在楼市整体向上时期,一个房地产项目基本上不会陷入绝境而无人救助,只要让利足够大。所以,过去房企资金链断裂往往以大鱼吃小鱼的形式出现,比较隐性,社会反响不大。
  注意,在过去,资金链安全最重要的因素就是销售回款,这是惊险的一跳。没有实现销售,一切都白搭。这就是为什么像万科这样融资平台多、融资渠道多的房企业也最重视去化率(销售率),其对项目公司的考核是开盘当周去化率必须要达到60%以上。但是,对开发商而言,由去化率决定的销售回款是被动的。因此,每次“银根”收紧、调控收紧,必然会对房企销售回款产生很大冲击,也是房企资金链断裂的高发期。
 
这一次真的不同?
 
  本次资金链危机影响是最广泛的,波及到所有开发商,连万科都提出“拐点论”并率先在华东降价来缓解资金链危机。不过,由于当时银行贷款、上市融资和信托等均处于敞开状态,再加上2008年年中政策180度转向,降利率、降存款准备金率接踵而来,以及2009年扩大内需的到来,此次资金链问题并未转化为危机。
  本次资金链危机主要出现在三个领域,一是在扩大内需期间盲目进入开发领域,且拿了高价地的中小房企,如杭州的金星地产(破产);二是开发大型住宅、豪宅等不符合限购政策下刚性需求产品的开发商,如绿城地产、富力地产等;三是扩内需推动能源价格上涨,陕北和鄂尔多斯等地的民间资金大量进入房地产。
  在楼市销售下滑的情况下,民间高利贷和能源价格下跌的叠加,促成了房地产企业资金链断裂。例如,鄂尔多斯房地产企业从2010年底的442家下降到100多家,到现在都没有缓过神来。由于此次调整时间较短,而且需求较为旺盛(只是被限制了),再加上主流开发上纷纷借国际“量化款松”而发行低成本还外债,此次调整反而给大开发商提供了难得的扩张机会。
  本轮楼市调整,与前两次调整最大的不同在于销售。前两次调整中,销售尽管在短期内回落,但只是被抑制,调控一松动就会回升。但此次不同,业内形成的共识就是需求在中长期内下降了。城镇居民户均套数从2008年的0.74套增加到2013年的1.1套,除少数重点一二线城市外,住房短缺转向过剩。房地产施工面积从2012年的41亿平方米增长到2014年一季度的67亿平方米,增长了50%,而销售面积仅仅从2010年的10亿平方米增长到11亿平方米,未来突破11亿平方米很难。住房需求大周期下降,意味着房企短期内难以扛得过销售疲软,这对于销售回款和房企资金链的冲击无疑也是最要命的。正是基于形势的判断,开发商今年早早地就开始收缩战线,一季度新开工下降了25%,土地购置下滑2.3%。
  同时,刚性支出的费用在未来迅速增加。2013年土地价格创新高,土地出让金达到史无前例的3.1万亿,2012-2013年的出让金合计达到近5万亿,其中1/3-1/2要在今明两年内支付;在建面积完成竣工大概需要15万亿元,1/3-1/4要在今年支付,其中就包含拉长投资回收期的大量旧改项目费用;近年来,包括银行贷款、信托在内的融资成本快速上升,综合成本在8%左右的融资占比在50%,成本在10%以上的信托资金从2012年0.68万亿增加到1.1万亿,今年到期支付的信托、银行贷款合计超过1万亿。预估计,今年房企资金流出将至少达到8万亿。
  今年1-4月,全国商品房销售额下滑7.8%,即便乐观估计,今年销售额增长10%,按照80%能够回款计算也只有7.2万亿。因此,房企对其他资金需求空前上升,但今年开发贷款、信托等融资全面收紧,再融资开闸杯水车薪,资金流入流出能打平就不错了。注意,这只是全盘考虑,过去扩张较快、融资成本上升的开发商就没那么幸运了,兴润置业、光耀地产和首开股份就是这样的案例。再来看看融创中国即将收购绿城股份一事,在银行信贷紧缩的背景 下,市场会逐渐加速分化,不同企业之间业绩也会出现分化,2014年龙头房企通过并购、合作等方式积极谋求上位实现突破势在必然。
  判断房企资金链是否安全,主要看销售回款。若销售不好,就得依赖其他资金,2008-2010年可以依赖资本市场和银行贷款,2011-2013年靠信托和民间借贷。进入2014年,销售出奇地差,而不管是银行贷款,还是信托或民间借贷,都进入了紧缩期。
  因此,本轮房企资金链问题可能会比前两次严重,表现形式上也不再像前两次一样隐蔽(以收购的形式),再加上刚性兑付正在打破,资金链断裂将会以破产的形式出现,不排除大房企倒下的可能。除了资金紧缩、扩张太快、产品不适销等前两轮资金链危机中的共同因素外,本轮调整中,很多房企会因为高成本融资而倒下。(作者供职于深圳市房地产研究中心)
 
精彩图文
俱乐部专区 / CLUB EVENT