您现在的位置:首页 财富 > 正文

房产中介盛夏“冬眠”

日期:2014-08-13 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:由于市场降温,购房者态度冷淡,房东也不愿挂牌。买卖双方博弈,中介压力山大。

 

撰稿|严跃进
 
       8月4日开始,包括中原地产、21世纪不动产、我爱我家等多家品牌中介企业组成的上海中介联盟正式宣布:即日起下架在搜房网的所有房源。
  这不是中介公司和搜房网唯一的正面交锋。5月28日,杭州9家中介公司集体下架杭州搜房网的所有房源;之后,重庆、北京、青岛、深圳等地的多家中介公司亦组成联盟,宣布下架房源,抵制搜房网。
  而中介频繁的抵制行动恰恰是中国内地楼市下滑的一个缩影。
  2013年房产中介可谓赚得盆满钵满,门店扩张也很厉害。甚至有部分中介人员认为:造房的不如卖房的挣钱。此一时彼一时,2014年中介市场颇为落寞,成交量开始下滑,中介门店关闭和裁员的案例不断增加,各类折佣的现象也日渐频繁。而各大中介和搜房网之间的商业谈判,更是凸显了中介经营的举步维艰。市场降温对于中介而言是一次大考验,无创新则无地位,房产中介要走出目前的失落,必须在技术、理念、商业模式等方面进行改革。
 
煎熬的中介
 
  有位从事上海二手房中介业务的朋友,在去年销售业绩好的情况下,回到山东青岛老家自己创业,从事二手房中介业务。这样的事业设计在2013年看来还是很明智的,但尴尬的是,到了今年销售市场开始降温,青岛本身库存压力就大,二手房库存更是难以消化。笔者问这位朋友市场降温是不是限购政策的结果,他抱怨说自己也不清楚,反正“大家莫名其妙地躲在家里不出来看房了”。
  这位朋友希望重回上海找工作。但他或许不知道,今年上海的二手房市场也迅速降温,和去年根本没有可比性。数据显示,2014年上海二手房成交连降6个月。上半年成交95514套,同比下降45.27%。
  从上海中介经营的“带看量”指标也能看出目前中介行业的疲软。这里还有一个有趣的现象:天气状况也能影响成交量,进而影响中介的业绩,甚至是情绪!比如今年3、4月份,上海的周末基本上都是雨天。从营销角度看,周末是黄金期。但由于市场降温,加之天气不佳,购房者都不愿去看房。如果接到电话推销,购房者姿态很高:“如果没有10%的降价幅度,请不要给我电话。”房东也不愿意挂牌交易,宁可进行租赁。买卖双方博弈心态加重的情况下,中介压力明显增加。
  于是,一些年轻的中介人员就把怨气发到了各种平台上。曾经有中介人员在微信朋友圈上感慨:“有时候,就是想安静一点,因为真的很累。”当然也能看到颇有调侃意味却显无奈的所谓励志语言:“室外气温已高达40多度,如果有销售拜访您,千万别太冷淡。能熬着40多度的高温背个包跑市场的,没有一个是官二代、富二代。拼不起爹,他们只能拼自己!”
  据悉,2003年前,上海大型中介的佣金比例普遍在3.5%左右,此后一刀切降到2%,买卖双方各1%。与国外相比,我国中介机构的收费标准并不高,比如,美国是向买卖双方各收3%的佣金。今年7月17日,中央政府放开了包括房地产咨询在内的15种服务类价格,并将房地产中介费用的定价权下放到了地方,并可以实施市场定价。迄今为止,包括上海等大多数城市的中介佣金标准仍然按照原有规定执行。
  趁着这一“涨价”预期和不少城市纷纷取消“限购令”的救市潮出现,很多中介开始“怂恿”购房者入市:“亲爱的顾客,我们的中介费要涨价啦!而且您看现在救市下房价更容易涨,所以目前是最好的入市时机。”
 
佣金与成本
 
  中介以往开疆拓土是在高成本的模式下进行的,不过市场行情火爆,高成本也就被利润所掩盖了。随着最近搜房网和各大中介商业战争的公开化,中介高成本的问题暴露无遗。
  目前大部分二手房网络平台,都是采用端口套餐模式向中介公司收取费用,通过端口,中介公司可以将房源信息推送到前台,供购房者和租房者搜索、浏览。而所谓的端口套餐产品升级,核心就是端口套餐的数量指标和排序特权的增加。按照“越频繁刷新,权重越高,排名越靠前”的规则,中介经纪人在端口发布房源刷新次数越多,房源靠前的可能性越大。
  为了增加收入,电商平台不断推出高版本,中介机构为了占据“有利地形”,亦不得不选择价格更高的套餐产品。某房地产中介算过一笔账:对于一个12人的门店,一个经纪人需要一个端口(600元),那么该中介门店一个月的网络端口费用就是7200元。上海一些中型公司至少有20家门店,那么一个月的成本就为14.4万元。
  此外,中介公司的门店一般都位于城市的好地段,保守估计房租年均增长5%,还要为员工付工资和培训,尤其在目前市场行情不佳的情况下,这笔基本工资是很大的负担。而中介公司的离职率比较高,使得隐性成本也不断加大。
  虽然目前佣金可能放宽,但佣金是涨还是跌,争议一直很大。从获取差价的角度看,中介当然是希望涨佣金的。但是目前市况不好,为了蓄客,折佣现象也非常普遍。
  中介和电商争议的公开化,让人们看到了行业目前的生存困境。据悉,搜房网已经加大了和几个大的中介代理行的合作,其中包括世联和合富辉煌。而各大中介也正在尝试自建电商平台。
  搜房网遭到中介抵制也并非个案。今年3月,上海、北京两地的中介机构就曾以联盟形式抗议安居客的涨价行为。8月初,长春多家房产中介也抱团要求与58同城谈判,起因也在于中介认为58同城的收费标准过高。
  有些激进的电商平台甚至声称要撇开中介做生意。今年5月上线的平安好房网打出“消灭中介”和“地产界的淘宝”口号,宣称交易双方零中介费。
  移动互联网的出现,也给了中介新的机遇。比如利用目前的微信等自媒体工具,就能实现高效率、低成本的营销效果。最近新浪乐居公司通过发放微信红包的做法,诱惑购房者主动关注微信售楼处。通过主动刷微信,获得相应的奖品和礼券,最后主动去售楼处兑奖,从而成为售楼处潜在的购房客。这显然是借互联网技术进行营销的新策略,目前很多中介公司正在积极尝试这一模式。
 
房产中介很低端吗?
 
  房产中介行业面对很多尴尬和误解。某名牌大学硕士研究生去一大型中介公司做管培生。中间轮岗期间,负责到售楼处进行三个月的售楼锻炼。一个客户得知中介人员是研究生时表现得非常惊讶,而这位员工最后也是因为难以忍受此类“歧视”目光而离职。正是这样一种普遍的认识,使得中介行业从业人员素质相对偏低。
  对比国外市场,国内亟需对这样一个职位注入更多尊重。在美国,房产经纪人属于一个较为体面的职业。数据表明,90%的房产经纪人都有大学学历,45%的人拥有学士学位,20%的更有私人助理。部分从业经验时间长的经纪人,收入也是颇为丰厚的。
  房产中介迫切希望社会改变对他们的刻板印象。某个中介朋友如此抱怨:“现在社会上都看不起我们这样一个职位,认为我们就是卖房子的。但实际上,如果从资产角度看,我们接手的是少则200万,多则500万的房子,甚至比许多人股票账户里的资产价值还要高。换言之,我们才是真正的理财师。”
  目前房产中介在房地产领域的经济功能也越来越凸显。从目前很多城市来看,二手房的交易量超过了一手房。而在二手房市场中,至少有75%的成交量是通过中介实现的。中介机构为解决住房问题、甚至就业问题发挥了极大作用。(作者为上海易居房地产研究院研究员)
 
精彩图文
俱乐部专区 / CLUB EVENT