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不动产登记,是不是折腾

日期:2015-03-05 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:老百姓坐在家里就行了,其他的什么也不用做。
撰稿|李宇嘉
 
 
      喊了10多年的不动产统一登记,终于告别“吆喝”而真正落地了。要知道,房子占中国老百姓家庭财富的80%,没有哪项资产像房屋一样对咱的生活如此重要。那么,对于3月1日正式实施的《不动产统一登记条例》(以下简称《条例》),咱应该如何应对呢?  
 
为何“另起炉灶”?
   
  2015年3月1日起实施的《条例》,包括住房在内的10类不动产,将进入由国土资源部主导的统一登记信息平台。与《条例》一同亮相的,还有即将面世的《不动产权证书》及不动产登记证明样本。从3月1日起,10个首批试点城市新发生的不动产交易,将全部颁发新的不动产权证书,到2015年年底,全国将全面换发新版证书。这意味着,《不动产权证书》将取代现在老百姓手中持有的《房地产产权证书》。
  您可能要问了,在不动产登记之前,咱不是有房地产权登记嘛,为何还要设立机构、建立系统、面向亿万百姓劳民伤财地再登记呢?
  原因就在于,此前的登记存在多个登记簿、登记证书、多个登记机构,有的甚至没有登记或只登记土地。这就造成在日常频繁的不动产交易、转让、继承、抵押等产权变更中,难免出现“一房二卖”、“一地多卖”、“重复交易”、“征地强拆”和“隐匿房产”等侵权行为。一宗不动产的登记,老百姓可能“跑断腿”,“花冤枉钱”。因此,不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四个统一”,不仅可以避免这些问题,而且明晰和保护产权、便利和保障交易。
  此外,不动产不仅事关百姓利益,而且因其位置固定性、大宗性、功能复合,摸清了底数,也就为很多公共政策的制定,如信用体系的建设、社保政策的制定、住房保障政策、公共服务设施建设规划等等,奠定了信息基础。原来这些政策也有,但不掌握基础数据,往往靠“拍脑袋”、“拍肚皮”。以信用体系为例,有恒产者有恒心,掌握了不动产的情况,资产信息大白于监管部门,看谁还敢恶意逃废债务,在离婚时想隐匿房产(如疯狂英语李阳案)的人就少了,对社会信用体系的建设意义重大。
   
隐私怎么办?
   
  大数据时代,信息的最大价值就在于利用,否则就是一堆散乱的“信息碎片”。对于统一后的不动产信息来说,首要的应用就是信息查询,比如交易时的“查册”(检验房产证真假,查明房屋权属)。想必,每个人在买二手房时,都经历过“查册”,而且也会或多或少担心房子到底是不是卖家的。另外,若申请银行抵押贷款、以房入股、债务人以房偿债等等,都需要查询个人房产的信息。
  保护个人隐私是国际惯例,在中国,房产的隐私问题更加突出、讳莫如深。那么问题来了:既然信息统一的意义在于查询等应用,会不会出现乱查别人房产信息的情况,特别是借着保护正当权益、反腐或征税的目的?
  笔者认为,这个担心是多余的。首先,《条例》删除了此前征求意见稿中提出的“以人查房”,而贯彻“以房查人”的查询原则。更为重要的是,即便以房查人,《条例》也提出了依法查询的原则,即只有“权利人、利害关系人才可以依法查询、复制不动产登记资料”。笔者相信,在随后将发布实施的《条例》操作细则中,将会专门界定查询权利的边界。
   
房产税“狼”来了?
   
  不动产统一登记以后,能用来干什么?绝大多数网友认为是开征房产税和反腐。
  本质上讲,不动产统一登记与开征房产税并无直接关系。也就是说,即便没有开展不动产统一登记,也可以征收房产税。比如,对经营性住房(租赁),中国各地此前就一直在征收房产税,且从没有中断过。另外,上海和重庆在2011年也对新建商品住房恢复征收了房产税,但这两个城市并没有开展不动产统一登记。
  严格来讲,若要建立西方式的、旨在解决地方政府财源问题的房产税,开展不动产统一登记、建立不动产统一的信息系统只是前提。但就目前来讲,国家开展不动产统一登记,还没有想未来怎么用这个信息系统,征税或者是反腐,是大家想多了。
  更重要的是,房产税征收进入实施环节,还有很多问题没有解决,目前仅仅停留在立法阶段。在土地国有和土地批租的情况下,产权人仅拥有房屋的所有权,不拥有土地所有权,而房随地走,“皮之不存,毛将焉附”。因此,征收房产税本身或许就存在法理上的争论,网友对此多有微词,让老百姓信服并主动申报房产税很难。在我国除了工资代扣个人所得税外,还没有信用环境让这个传统生存,这些是不可回避的前提。
  而且,从《条例》发布到开展不动产统一登记,再到征收房产税,需要很长的时间,涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节,房产税的开征不是很快就能实现的。即便开始征收房产税,也会有税收豁免的存在,比如人均或户均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中,不可忽视户籍制度的问题,比如,为了增加免税面积而增加家庭人口数,从而使得大部分人群在税收豁免范围内,这是有可能的,房产税征收效果很难确保。
  当然,还有其他阻力,如对小产权房是否征税?若征税,法律有瑕疵;若不征税,则变相奖励违法者、惩罚守法者,民怨难平。总之,不动产实现统一登记了,房产税就开始征收了,这样的逻辑判断有点简单和武断,连接二者的中间地带还有很多环节没有到位。反腐与不动产登记更无直接联系,更不是不动产登记要考虑的,最多也就是副产品。
   
70年后怎么办?
   
  与原来的《房地产产权证书》相比,新的《不动产权证书》最大的特点,就是新证明确了权利人对该产权的“使用期限”,即产权开始于哪一年、终结于哪一年。而在原来的《房地产产权证书》及证明中,仅仅标注有土地70年使用期限的起止时间,而无房屋所有权的起止时间。
  在《房地产产权证书》上没有标识房屋产权的起止日期,这就给老百姓一个隐隐约约的信号,即房子是我的,未来怎么续期或没有规定、或者搁置。现在好了,《不动产权证书》明确规定了起止日期,好像告诉老百姓,你对房子的拥有权只有70年。那么,70年以后是不是土地使用权就由政府无偿收回,老百姓只剩下一堆不知道附着在哪里的房子呢?
  根据笔者查阅,70年产权的规定是从香港学来的,并无严格的法律追溯,事实上是20世纪80年代市场化需要出让土地的“急就章”,与改革开放前“土地不能转让”这一谁都不敢碰的意识形态发生冲突后,产生出来的这样一个“怪胎”,问题都留给了后人来解决。改革开放以来,不管是土地“招拍挂”、土地抵押贷款、集体土地市场化利用等等,都是在完成土地要素市场化的未竟改革“欠账”。
  从这个角度看,不动产统一登记也应该是这一改革历程中浓墨重彩的一笔,暂先不管70年后怎么处理,优先保护产权者的利益、尊重产权者的诉求无疑将深入人心;不仅将进一步显化70年产权问题解决的急迫性,而且相比之前,也将为解决这一问题创造更好的条件和环境。土地、房产和不动产等领域的市场化改革、制度创新,都是奔着“居者有其屋”、实现老百姓财产性收入等角度去的。
  总之,不动产统一登记,这是一项“功在当代、利在千秋”的社会性基础设施,于行业发展、于市场供求,短期内无实质性影响,神秘人抛盘无任何根据,即便有抛盘现象也是沧海一粟;中长期内,则利好行业和楼市发展,老百姓认准一条即可,这项法律是保护合法产权的,大可不必听信抛盘的传言;至于涉房贪腐官员“恐慌”,就像近年来反腐一样,该来的还会来,只不过,现在信息透明和统一了,阴暗的一定会被阳光化,该来的会来得更快。
  另外,不动产登记会涉及到很多老百姓,公共政策一贯坚持便利群众、低成本执行和不扰民的原则。用国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志的话来说,“新证问世,旧证依旧有效,不变更、不交易的,则不用换领新证”。因此,老百姓坐在家里就行了,其他的什么也不用做。(作者供职于深圳市房地产研究中心)
 
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