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毛大庆,你离开万科当“二房东”?

日期:2015-03-18 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:这次,毛大庆抓住机会了。他的创业项目是个“二房东”,但这个“二房东”可不简单。
撰稿|李宇嘉
 
 
       在46岁“高龄”辞去千万年薪的金字塔尖职位后,曾是万科高级副总裁的毛大庆没有去传闻的鸿坤地产,而是选择自主创业,当起了“二房东”。不过,这个“二房东”并非是“食租”的“包租公”,而是有一个很专业化的名称——基于办公室出租的创业孵化平台。说得直白一点,就是收购并改造闲置的旧厂房,为青年才俊们(“创客们”)提供软硬件完善的创业空间。乍一听,这还是毛大庆的老本行房地产啊!但是,该项目与当下最时髦的创业投资紧密相连,而毛大庆本人也更愿意大家称呼他“天使投资人”,而不是房地产投资人。那么,被业内称为“最懂房地产”的毛大庆,其投资动向对于房地产行业意味着什么?对创业投资又意味着什么呢?
 
职业“天花板”被冲破
  
  过去20多年来,由于巨大的人口红利和腹地广阔的市场,中国任何一个被计划压抑的行业,一旦实现市场化以后,都会带来消费需求大规模的释放,蛋糕非常诱人,房地产行业就是其中的最好代表。20年来,但凡采取“简单复制、快速周转”开发模式的开发商们,都获得了更大的市场份额。而全球最大的住宅开发企业——万科,对这种模式非常崇拜,并将其发挥到了极致。这种模式最大的特性就是,规则是第一位的、人是第二位的、流程是标准化的。例如,万科每一个产品系(如四季花城、金色家园等),不管在哪个城市,都有固定不变的开发和融资模型。从拿地到销售和新盘去化率等,都有明确的规则和时间上的约束。职业经理人最重要的是遵循规则,而不是个人特性的发挥。
  因此,再耀眼的职业经理人,甚至是明星经理人,对于万科的治理和运营,实际影响都是有限的。也就是说,“离了谁,万科照样转”。但是,目前中国已经进入个性化的创业时代,标准化的优越性已经成为过去。近年来,万科也意识到了这一点,2013年以来不管是频繁“触网”,还是合伙人制度,事实上都意在弱化“标准化”,彰显“个性化”,留住高级管理人才。
  但房地产行业整体还未告别增量开发,存量利用还未找到盈利模式,转型未见成功者。万科转型喊了几年力不从心,无怪乎王石感叹,下一个倒下的是万科。在互联网风生水起,“80后”挑大梁,创造一个个互联网奇迹的刺激下,万科这个“高大上”平台在过去集聚的那些职业精英们终于坐不住了,要离开这个夕阳行业。
  迄今为止,创造万科千亿级房企的老臣子“11人梦幻组合”中,已有8人离开。不管是突破职业“天花板”还是薪水“天花板”,这都是必然的,而毛大庆就是这中间的一员。
 
旧工厂的“乌鸡”变“凤凰”
   
  作为一个行业,建新房子已经夕阳西下了,看看微信端疯传的“博士回乡看房记”,就知道现在绝大多数城市最不缺的可能就是房子,特别是那些主要集中在城市边缘,冠名为五花八门的新区和CBD(中央商务区)的新建房屋。老城区开发殆尽,新房只能在新区开发,这在中国各大城市是一个普遍现象。但是,这些区域的配套还为见到实效,房子却先盖起来了,而且盖得一片连一片。最终,老百姓用脚投票,空城、鬼城到处都是,就连一些大城市也未能幸免。若继续开发新建住房,哪里还有可观的收益呢?
  但是,在老百姓钟情的老城区,存量房屋利用的效率却很低。特别是,大城市产业升级较快,制造业升级换代、服务业独霸天下、基于互联网的新兴产业如雨后春笋。传统工业遗留下来的厂房,占据着城市最核心的区位,不仅无法为新行业和新产业做贡献,反而大量闲置。以北京为例,根据北京市城市规划设计研究院副院长杜立群团队的调研,被称作工业遗产的“旧厂房”,在北京市域范围内星罗棋布,既有央企和市级国企的,也有区级企业,甚至乡镇、街道办企业。即便在面积为300平方公里、寸土寸金的北京四环内,旧厂房用地接近4000公顷、建筑面积也接近2700多万平方米。由于生产线外迁、企业破产、用地功能调整限制等原因,这些厂房基本进入了“冬眠”,眼睁睁看着浪费却无能为力。
  这些厂房用地位置相对都比较好,单体空间比较大,交通方便且配套设施齐全,长期闲置在那里,实在是太可惜了。若将其改造为单体空间较小的创意空间,保留原外形、杜绝大拆大建,不仅盘活了存量物业,保留了工厂原来的记忆,而且以中国“工业文化遗产”的形式再现,记载了我国从传统工业向现代服务业、创业创意产业演进的历史,其中也不乏适应创业氛围。例如,深圳大学城创意园、华侨城LOFT创意产业园,上海的861创意空间、智造局等等,都是由旧工业区改造的。更关键的是,旧工厂改造为创业园区或创业工场(而不是住宅),不涉及到用地功能调整,也就不需要补缴地价,也不用走“招拍挂”程序,成本节约和效率提升很明显。因此,旧工厂的“乌鸡”完全可以变“凤凰”,这是未来房地产发展最好的机会了,称为“蓝海”一点儿也不过分。
  那么问题来了,对创意园区的需求可观吗?答案毫无疑问。近年来,李克强总理非常关心的创业门槛(如注册、公章、资金等)已经大大降低了,深圳和珠海等城市已经是创业“零门槛”了。但如果你想创业,办公首选的还是位置优越、产业聚集的办公物业,毕竟这里有志同道合者、上下游的朋友,还有创业成果转化的渠道。但是,尽管各大中城市的写字楼林立,CBD、商务区和产业园很多,但这些区域物业的租金高得让怀里只揣有“梦想”的“创客们”(Makers)望而却步。此外,如果你想获得创业资金,银行会问你有没有土地和房子抵押呢?若没有,那就请你靠边站吧!大众创业、草根创业的“火种”还没有烧起来就被无情地熄灭了。
  在过去几年,包括北上广深在内的大城市,超过50%的写字楼新增供应集中在非中心商务区,租金相对低一些,典型的如北京望京、上海普陀、广州番禺和深圳龙岗等。但是,由于新商务区、办公区公共配套和软硬件不完善,创业平台和创业氛围不具备,创意设计也不够。同时,开发商为回笼资金,经常采取“散售模式”,园区内入驻企业鱼龙混杂、产业集群效应不足,最后的结果就是空置率居高不下。2013年,全国20大城市甲级写字楼存量3400万平方米,平均空置率11%,乙级写字楼空置率就更高了。一边是大量写字楼空置,一边却是“创客们”无立足之地。
   
政策春风使劲地吹
   
  正是基于此,2014年9月,国务院发布了9号文,直指城区老工业区“土地利用方式粗放、大拆大建、融资渠道单一”问题,提出“鼓励改造利用老厂区、老厂房和老设施,积极发展文化创意、工业旅游、演艺、会展等产业”。而且,该政策更大的利好在于,“改造利用老厂区、老厂房,发展符合规划的服务业,涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的,可采取协议出让方式供地”。这样,“招拍挂”下的土地高成本就省去了,程序也简单了,既可以激励工厂自主改造,也可以吸引社会资本参与改造,而且改造后的物业租金也不会太高。总之,创业办公物业的成本有望降低了,横在“创客们”面前的第一道障碍也有望破除了。
  而且,政策上的利好接连不断。2015年3月11日,国务院办公厅印发《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》,部署推进大众创业、万众创新工作,提出了要重点抓好8个方面的任务,其中4个方面涉及到如何降低办公物业租赁成本和融资成本。例如,第一、二条提出“构建一批低成本、便利化、全要素和开放式的众创空间,对众创空间等新型孵化机构的房租、宽带接入费用和公共软件等给予适当财政补贴”;第五、六条提出“发挥财政资金杠杆作用,培育发展天使投资群体,开展互联网股权众筹融资试点,规范和发展服务小微企业的区域性股权市场”。这样,不仅物业成本降低了、创业的资金成本也有望降低。
  这次,毛大庆抓住机会了。他的创业项目是个“二房东”,但这个“二房东”可不简单。首先,按照计划,毛大庆将在北京收购、改造旧有厂房、公建等,为青年创业者提供低廉、有品质保证的硬件、软件条件;其次,毛大庆还吸引来了徐小平、李开复、中关村创业大街、清华科创秦君等投资人或合伙人,为创业者提供财务咨询和天使投资。而后者,也就是天使投资人,这才是毛大庆最看重的。由此,毛大庆这个“二房东”,若解决了创业的资金问题,改造旧房厂不成问题,其创业项目解决了“创客们”最关心的两个大问题——合意和低成本的办公、廉价的资金。
  3月8日,毛大庆在个人微博上发表了充满感性的文章《拥抱最美时光,寻找最初梦想——写在告别万科、即将创业之际》,并以李克强总理在多种场合倡导的“大众创业”与“万众创新”为时代背景,以“时代召唤、个人追求、生命完善”概括选择创业的原因。对于自己钟情的项目投资前景如何,毛大庆非常看好。用他的话来讲,北京海淀区学院路的边上、大学周围,以及大学城周边,都有这样的老厂房在闲置。而在北京,预计每年留下来的应届毕业生大约60万人,其中有10多万人将会面对自主创业。
  值得注意的是,尽管毛大庆支持大众创新创业的“孵化器梦想”思路很好,但在具体实施中,可能会受到如何进行商业运营、租金回收能否覆盖成本、部分旧工厂项目“谈判”成本很大等方面的冲击。
  当然,在中国经济已经进入“大众创业、万众创新”的今天,旧工厂再利用,并基于创新创业来重新设计、开发和运营,这是一个变废为宝的“多赢”结局。
  政策上的扶持已经到位,类似于毛大庆这种“懂房地产”的业内专家已经先行,未来的趋势不可阻挡。万事俱备,希望毛大庆创业能够点燃“创客们”的创业“之火”,让“创客们”奔跑起来!(作者供职于深圳市房地产研究中心)
 
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