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嘿,欢迎再来中国买房

日期:2015-04-03 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:楼市降温固然有诸多因素,但“限外令”也功不可没。
撰稿|严跃进
 
      今年两会答记者问的环节中,国务院总理李克强表示,对外国人在中国买房持欢迎态度。笔者判断,外籍人士购房政策的冰冻期基本已过,最佳的市场和政策环境已形成。
   
“限外令”会松一松?
   
  这几年,老外要在中国购房可不容易。2006年7月,经国务院同意,建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该《意见》规定,在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。
  该“限外令”的政策初衷在于规范外来资金的运作,这和政策出台前房地产市场持续升温的态势有关。按照国家统计局的数据,2006年1月份全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增幅为4.6%,而到了政策出台的前一个月即6月份,则上升为5.1%,且预计此类态势继续上升的势头还会持续。当时对住房市场的管控变得比较急迫,而被贴为“热钱”标签的外籍人士房产投资资金,也被纳入到了此类监管体系中。
  2008年开始,随着全球经济的衰弱,热钱投资中国楼市变得有气无力,房地产市场出现了降温态势。2008年1月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增幅为10.1%,而到了2009年2月份,该增幅在持续收窄的背景下首次出现负值,即-0.1%。楼市降温固然有诸多因素,但“限外令”也功不可没。
  当然,在限购限贷政策下,房地产市场持续升温的态势受遏制。受全国宏观经济疲软的影响,楼市也面临一蹶不振的危机。随着提振宏观经济的思路逐渐清晰,政策层面也会关注楼市经济各类主体的需求。外籍人士购房再次纳入到政策调整层面中。
  2015年3月13日,国家发改委和商务部公布最新《外商投资产业指导目录(2015年修订)》。在“限制外商投资产业目录”中,把过去针对外商投资房地产的限制类条款全都删去。而3月15日李克强总理在两会记者招待会上适时鼓励外国人购房的说法,更释放了积极信号:“限外令”或有放松迹象!
   
购房流程如何走?
   
  目前中国国内最佳购房窗口期也许已经到来。
  从全国各个研究机构的数据来看,一些大城市的房价已止跌,并开始步入上涨通道。比如外籍人士较多的深圳,在2014年11月份房价止跌后,在后续几个月均保持了环比上涨的态势,而且涨幅还有继续扩大的空间。所以说,随着去库存压力的减少,房价反弹的力度会持续加大,这意味着购房宜早不宜迟,对于外籍人士购房而言也是如此。
  如果外籍人士在置业方面“该出手时就出手”,就应积极补充购房材料、走走流程了。护照等常规的身份证明材料自然是必不可少的。外籍人士最关心的问题也许是:在准备充足的首付款同时,如何筹措按揭贷款?
  外籍人士购房过程中,在银行信贷方面有很大的选择空间。比如说外籍人士可以积极向中国所在的外资银行申请美元贷款,其利率比较实惠。按照目前的房贷利率和政策,中资机构首套房贷成本95折,算下来即年利率5.61%。而外资银行的贷款利率大小各异,基本上在3%左右水平。即便考虑到汇率波动的因素,最后的实际按揭成本也会明显低于中资银行的水平。所以说,外籍人士“回娘家借钱”,总是优惠多多。
  按揭贷款手续办齐后,还需要各类其他证明。比如说,目前从一些城市的实际情况看,若非有自己独立经营的企业或者工作证明,那么购房的难度和障碍还是存在的。自然地,提供必要的翔实的税单流水、劳务合同等都是最基本的购房流程。
  另外,目前一线城市“限购令”还没放开,对于城市的居住时间或工作时间也需要类似证明。这样的证明可以在所在城市的公安局人口与出入境管理部门出具,即提供一份“在境内生活或工作满1年以上”的证明。
  从目前的实际情况看,很多大城市的外籍人口居住时间都能满足1年以上水平。比如上海,第六次全国人口普查数据表明,外籍人员在上海平均居住时间为20个月。而部分群体的居住时间会更长,即购房的居住时间条件更容易满足。这些人群主要来自韩国、马来西亚、新加坡、英国、法国、德国和加拿大,因此他们在上海平均居住时间为21到22个月。
  待备齐所有资料后,除了和普通购房者需要完成的常规程序外,还必须交由当地涉外审批办公室进行审查。待所有交易前的工作完成后,外籍人士就可轻松拿到房产证,上面写的不是外文名,而是大使馆认证的中文译名姓名。因为目前中国房产证还没有登记外文名的系统,未来也许有可能改进。
  再次提醒大家的是,过去很多外籍人士凭借比较特殊的国籍身份,以及加上确实有部分房企和中介机构违规操办的因素,很多外籍人士的购房计划能够钻政策漏洞。随着住房交易环节透明度的增加,以及操作流程的规范,此类过于任性的住房交易做法也容易得到杜绝。
  比如部分外籍人出于投资的需要,在国内其他城市持有物业的情况下,还打算再购买一套。这时,可能受贷款条件的制约而难以再置业。尤其对一线城市而言,目前限购政策依然还是绷紧的。不过此类群体有一次性付款的能力,所以部分中介也会主动推销房源,积极瞄准此类群体,若是一次性付清全部房款,那么按照他们的行话即“包装”一下,还是可以绕过政策障碍而获得购房机会的。需要注意的是,万一后续居住后不符合流程,其风险还是得自己承担。
  在外籍人士购房中,对于单身还是家庭资格的身份证明查询还是很难的。毕竟国内婚姻管理部门和外国同类机构还没有实现信息联网。所以,在限购的情况下,若要证实购房者是单身的,那么就需要签一份单身证明承诺书。这样一种交易是依靠客户诚信来降低交易风险的。但背后终究有点无奈,难以杜绝炒房的因素。不过,若后续不动产登记制度得到有序推进,那么此类违规购房的做法显然也容易被遏制。
  既然提及不动产登记制度,那么也可以再谈及一些过去典型的违规做法。过去很多外籍人士因为对国内政策不了解,所以会通过本人出资、而委托中国国内朋友“甲先生”购房的方式来持有物业。即此类房产证的户名是国内朋友甲先生的名字,但真正的主人是外籍人士。此类交易的风险在于,此类住房权属从法律上看是归于甲先生的,而和此类外籍人士无关。随着2015年3月份不动产登记暂行条例的实施,未来对于此类住房交易的查房做法还是可以做到的,可能也会加重税费负担。
 
哪里买房最合适?
   
  从城市分布看,主要会集中在几个大城市,如北京、上海、广州和深圳等。此类城市的开放性比较高,外向型经济比较发达,高校也比较密集,这些都会促使外籍人士选择此类地区进行置业。
  当然,此类大城市城区面积太大,外籍人士还是略显生疏,依然需要对特定城市特定板块进行研究或考察。比如说,以上海为例,按照第六次全国人口普查的数据,包括浦东新区、长宁区、闵行区的境外人数最多,是典型的外籍人口聚集区。如果再细化,长宁区的虹桥镇、浦东新区的花木街道、闵行区的虹桥街道则是外籍人士最多的街镇。从实际情况看,此类外籍人士选择上海特定板块置业,并形成聚集区,势必看中一些资源和要素,笔者可以举三个例子。
  第一类是以经济资源为纽带而形成的聚集区。比如上海浦东的碧云国际社区,过去在周边金桥出口加工区的开发过程下,吸引了大量外商投资。在外向型产业导入的情况下,此类区域逐渐形成外籍人士聚集的场所。此外,上海闵行区虹泉路之所以被称为韩国街,在于这里各类韩国元素的配套非常齐全,比如双语学校、韩国产品主打的超市,甚至以韩语命名的房产中介店名等。过去因为产业聚集,韩国籍人士在此进行置业。随着此类街区知名度的上升,更多的韩国籍人士愿意融入此类社区。
  第二类是以政治资源为纽带而形成的聚集区。这里的政治资源似乎有点唬人,通俗地说可以是“领馆区”。比如上海的古北因为聚集了大量领馆,使得相应的文化等都有很多洋人味,而且此类区域聚集了很多外国餐饮与商业服务,能够吸引外籍人士选择在此置业。毕竟这更容易产生所谓的安全感和家的感觉,使馆区周边的置业也更有底气。
  第三类则是以浓郁上海情调为纽带而形成的聚集区。比如上海的衡山路、陕西南路等地段,过去就作为外籍人士居住的传统场所。因为有“法国梧桐”、洋味十足的酒吧、浓郁的里弄文化等,自然创造了比较“潮”的社区文化,亦合乎外籍人士的腔调。不过,此类区域的房产总价动辄上千万,并非普通外籍人士所能负担。当然,若能咬牙买一套,其增值空间也很大。
   
政策春天
   
  随着中国经济占全球经济比重的不断增加,以及整个投资、居住环境的改善,来华的外籍人士数量在持续增加。比如说,第六次全国人口普查的数据显示,居住在上海的外籍人员为14.32万人,而上海全市常住人口约为2301.91万人,粗略估计外籍人士占比为0.6%。该比例较高,而且预计依然有上升的空间。
  既然要在中国安家落户,那么多读点中国楼市政策就显得很有必要。毕竟这不应该是一个简单的投资行为。比如说,在中国房地产市场值得不值得投资的问题上,不应该有过多担忧和顾虑。从整个趋势看,随着中国新型城镇化的发展、新常态经济的提速,楼市持续、健康、平稳的发展态势依然可得到维持。即便考虑到楼市周期的波动,也应该理解为是暂时的现象。从横向对比看,中国楼市总体上在市场下行期有更大的抗衰退能力,在市场复苏期有快速提振的能力。
  所以,在2014年中国楼市发展争议较大的时期,部分上海外籍人士抛售了静安、徐汇等高端物业,现在看来并不明智。正视中国楼市特殊规律,积极持有中国楼市相应物业,才是最明智和积极的态度。此类物业持有的增值空间还会加大。暂且不论一线城市的物业持有,即便考虑其他省市,也会有类似规律。比如说福建在3月20日出台救市政策,从而鼓励购房者积极入市。考虑到福建自贸区建设的推进节奏在加快,所以不排除未来此类省市对外籍人士购房政策继续放宽的可能。这样一个例子的启示是,在中国进行置业,不缺乏机会,而在于要学会发现和识别机遇。
  总体来看,无论是李总理的表态,还是目前整个楼市的政策导向,都显示尊重外籍人士的住房购买权利、保障此类群体合理住房需求,是中国住房新常态发展下的新要义。现如今,中国政府释放了积极的购房政策信号,为外籍人士在中国购房提供了优良的环境和信心。(作者为上海易居房地产研究院研究员)
 
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