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App干掉了房产中介?

日期:2015-06-03 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:市场被搅浑了,部分打着“互联网+”的中介可以浑水摸鱼,从中大捞好处,而其他中介则叫苦连连。
撰稿|严跃进
 
 
        楼市回暖,中介的钱袋子却未必鼓鼓囊囊。从2014年开始,房地产O2O(线上线下)迅速发展,爱屋吉屋、搜房网等众多房地产互联网平台异军突起,并以“零佣金”的方式严重冲击传统房屋中介行业。面对APP的强势来袭,传统房屋中介也开始摸索转型,或开拓互联网业务,或降低佣金标准。
  我们不禁要问,在互联网+大潮下,房产中介APP靠谱吗?它究竟能走多远?
  
从“店商”到“电商”的跳跃
  
  传统房地产经纪行业高度依赖社区和门店的经营。随着行业发展态势的转变,很多中介门店经理纷纷抱怨,一方面是现在做房产交易和买卖的难度更大了,另一方面是门店经营的成本也越来越高。
  几乎每个中介门店的店长都喜欢在经营成本上吐槽。笔者粗略算一笔账,对于目前的中介门店来说,涉及多类成本。比如实体店经营和维护成本方面,包括了门店的租赁费用、门店的日常经营费用如水电费等、来自总部的分摊成本,甚至是实体店自身推广的成本等。而且由于实体店的行政管理因素,所以也会面临多层次的提成,比如一项佣金收入最后会被经纪人、店经理、区经理等个体所分割,导致传统经纪人的收入水平并不高,进而纷纷跳槽。但这样一来,又会增加原有门店经营的成本,如再一次进行人员招聘等。
  所以在对房产中介传统“店商”质疑的基础上,“电商”的优势就十分明显了。这主要体现在APP的开发和推广方面。APP是Application(应用程序)的简称,一般指智能手机的第三方应用程序。目前已经有很多房企积极进行创新,做得最火爆的是爱屋吉屋。大家一定看过蔡明大妈的广告吧?创立之初就强调互联网思维和全新服务体系。包括在租赁市场上公开喊出“佣金5折”的口号,以及推行高折扣和无门店的模式。由于其承诺100%的真房源、手机约看、一对一的专业服务,所以在某种程度上使得购房和租房者愿意下载此类软件并且查阅房源。
  从管理上,此类机构不给中介顾问佣金提成,以避免经纪人对客户挑肥拣瘦。相反,是通过高底薪、快成交、以客户打分为基准的服务费激励方式,从而开展租房和购房顾问服务。之所以能够大幅度地提高中介人员的收入,很大程度上就在于削减了门店的开销,进而提高经纪人的工资收入。
  爱屋吉屋当然不是唯一的一家。近期合并后的58同城和赶集网,体现了其对后续房产线上服务业务扩张的认同。杨幂代言的58同城,前一阵子“找房子”的广告铺天盖地。此类模式实现了租房人网上预约、线下看房的效应。通过一对一客户顾问进行全城带看的方式,能够在短时间内实现服务成本更便宜、成交速度更快速、客户口碑最完好的交易模式。而这也给予普通房企一个启发,即纷纷追赶时髦,否则容易步人后尘。各大中介机构自主创新和开发APP软件,都试图在房地产O2O的创新大潮中分一杯羹甚至可以标榜其已经在走轻资产的道路。
  这样一类创新,从消费端的角度看,也能够获得很多消费者的认可。这里可以体现为两个积极效应。
  第一个是流量效应。网络上把此类APP定义为“找房神器”,因其能提供各类实在的优惠。租房者在使用此类软件的基础上,可以在租房方面享受免佣金或者佣金折半的优惠,显然此类群体会有动机疏远传统的中介门店服务,而纷纷选择线上的模式。租赁者一旦发现此类软件好用,那么就会增强黏性,这背后即是流量的思维。
  第二个是长尾理论的效应。很多中介APP之所以愿意免费提供此类服务,在于其已经放弃了对传统房屋经纪服务的盈利,而选择对后续消费端盈利空间的开发,比如围绕后续居家服务、家政服务等展开营销和业务推广。从统计学的角度看,后续此类服务的需求内容比较零碎,但规模比较大。
  
哪儿冒出这么多的APP
  
  房产中介早有互联网营销的思维,但过去局限在PC(个人电脑)端口上。现在则不同,很多智能手机都具备位置跟踪系统。打开此类软件,能够很快为租赁者进行地理位置的定位,就能准确有效地推送楼盘信息。过去对于房源的选择是需要设定条件进行筛选的,但现在租房者或有意无意地受此类软件的影响,从而会主动去点击软件和认购服务。
  李总理在今年两会答记者问时表示,要站在“互联网+”的风口上顺势而为,才能使中国经济飞起来。这对于房地产行业尤其中介行业来说,颇有启发。若从战略角度上看,很多中介机构把APP软件的研发视为中介行业新常态模式建立的重要通道,甚至希望借助此类软件的应用,实现经营和商业模式的大颠覆和大转型。
  技术层面的创新也是一个重要动力。移动互联网的应用趋于频繁,并成为目前北上广深等大城市年轻群体的生活方式。手机屏是一个优良的营销窗口,自然会引起房产中介的思考。随着智能手机功能趋于强大和4G网络的更好布局,在手机上查阅和定制各类产品,清晰度更高、页面打开的速度也比较快。加上目前的支付手段也在创新,从传统的网银支付转变为微信、支付宝等方式,都影响着房产中介的整个商业模式。
  当然,这样一类产品的推广,主要还是集中在一线城市。这和此类城市的租房消费需求结构和特征有很大的关联。此类城市租房价格总体偏高,从房价收入比的角度看,对此类城市的租房一般也会“斤斤计较”,所以此类APP软件才会更受认可。如果换到中小城市,租房压力不大,用户的应用依赖程度也会降低。
  
房产中介APP靠谱吗
  
 
有些人执拗地认为,房产中介APP的运用,提高了交易效率、降低了交易成本,自然成为后续房屋买卖租赁主流的商业模式。但也有机构和个人持相反观点,认为APP的效果被夸大了。
  包括房地产经纪协会、中介机构等纷纷讨伐房产中介APP,认为其不遵守行业纪律,随意更改中介费用,是一种典型的不正当竞争。事实上,部分中介机构不顾行业的指责,正以迅猛速度抢经纪人、抢租客、抢房东。最大的问题是,市场被搅浑了,部分打着“互联网+”的中介可以浑水摸鱼,从中大捞好处,而其他中介则叫苦连连。
  这些APP果真能够为消费者带来各类优惠吗?部分租赁者信誓旦旦,因为确实在交易中没有被收取中介费。但如果仔细考虑,会发现部分APP实际上也暗藏猫腻。比如,有些中介虽然不向租客收取中介费,但最终会向房东收取。那么对于需要缴纳20%-30%月租金作为佣金的房东而言,就肯定会在楼盘租赁方面虚报高价。因为报高价不吃亏,如果成交了,那么最终的佣金负担会转移到租房者身上。而如果不成交,那么房东也愿意等待下一个交易者。很多APP的优惠,最终还是需要消费者来承担相应的成本。
  其次,很多APP存在霸王条款。比如你一旦提交了预约看房的服务,中途你想取消和退出此类服务,就会发现此类预约是难以删除的。这个时候所谓的“一对一服务”的中介人员依然会给你电话。当然,这对于租房者而言似乎没什么损失,也没有面临太多的骚扰,但无形中却反映了此类APP软件的不自信。否则为什么不在软件中设置一个取消键呢?
  而有些APP看似很美好、功能很强大,但其实意义并不大。部分房产中介的APP可谓包罗万象,几乎把能够涉及的各类服务都包括进去了。比如除了租房和购房信息外,能够把周边社区超市的饮料价格等零售产品的信息进行公开。试问,有谁会天天刷软件去看此类打折优惠信息呢?毕竟使用此类软件的人主要是年轻群体,对于部分零售产品的价格并不太“感冒”。
  在笔者看来,很多APP软件的创新,实际上已经陷入了一种误区。在软件开发成本不高的情况下,试图把所有线下的服务都搬到线上。实际情况是,很多租房群体花在房源搜寻方面的时间并没有想象中那么长,更不会运用服务预约等时髦的方式。而且实际上现在很多网站本身就存在免费发布信息的平台,这使得此类APP软件的推广其实没有太多优势。
  
APP或迎来平台大整合
  
  房产中介的APP开发,是否有继续成长和爆发的大空间?目前来看,需要给其泼上一盆凉水。因为某种程度上如果盲目复制此类模式,这反而会造成资源的过度利用或浪费,无形中催生房产中介的新泡沫现象。
  这并非否定“互联网+”模式的优越性。实际上围绕互联网做各类创新,其意义还是存在的,而且后续依然需要各类创新资源的加入。但是对于目前形形色色、数量众多的房产APP而言,若不积极进行监管,那么可能让中介行业陷入误区,即前面提及的围城效应。很多中介机构开发了相关软件,最后却没有几个企业愿意使用。对此有一些传统中介机构人士调侃,此类APP开发的中介机构是一群不要命的机构,但我们传统中介机构还要命呢!
  传统中介机构并非妒忌其软件开发和商业模式的转型,而是因为在市场占有率层面,已经面临很大的威胁,而这样的威胁多半是无序竞争造成的。因为很多新型中介电商平台在成立后,直接通过高薪的方式挖人。人才流失后则带来了传统经营模式处于比较动荡的尴尬局面。
  很多APP研发的中介机构之所以敢于创新,某种程度上并不是因为看到后续市场的发展前景,而是因为创新过程中有各类资本做撑腰。对于此类资本而言,确实希望扶持此类机构的成长。因为从过去的风险投资的眼光看,房地产中介行业是最落寞的一个行业,基本没有大规模的资本来顾及。而现在此类资本似乎看到了此类行业新发展的曙光。但新的问题在于,砸钱做平台、开发软件并不难,难的是能够持续地砸钱。在这方面,很多资本其实也是有犹豫心态的。
  另外,值得警惕的是,一些新的竞争风险在增加。在无序的竞争环境下,包括各类协会、监管部门会积极出手进行干预。如果此类APP软件盲目自大地篡改市场基本的定价规则,那么甚至包括物价部门等在内的机构也会卷入到价格干预的过程中。对于这一点,确实是目前很多APP软件所在的电商平台所忽视的。
  新的问题在于,后续中介APP创新应该怎么办?
  既然讲到APP软件数量层面的泛滥现象,那么,要解决这样一类问题,关键在于实现资源的整合。很多中介APP软件是无效的软件,缺乏卖点、缺乏市场的主动关注点,完全有理由进行关闭。而部分有一定客户积累、但后续新增客户比较困难的APP软件,则需要关注后续资源整合的动作和机会。建议在目前N个APP软件平台共存的基础上,应该让一家大的机构进行牵头,合并此类APP软件和资源。对于此类软件的合并,可以理解为搭建一个更大、更全面的大平台。在这个平台上,各大中介机构可以主动分享客户信息、保持统一的定价模式,这无论对于行业秩序的稳定,还是盈利渠道的拓宽等都是有利好的。
  当然搭建平台并非改革创新的终点。在这个过程中要真正实现资源的整合,关键是要促成购房者、卖房者、租赁者、房源等信息的统一。通过这样一个大数据平台,挖掘背后的买卖信息,将能够为后续寻找新的商业模式奠定基础。
  当然,某种程度上我们又得感激此类中介APP软件。它们带来了行业模式的颠覆,一定程度上促使行业自我反思、自我改革。这类似于鲶鱼效应(鲶鱼在搅动小鱼生存环境的同时,也激活了小鱼的求生能力)。从管理学角度说,鲶鱼效应下,一些富有竞争力的企业开始加入到传统领域的竞争中,从而使得此前死气沉沉的市场开始变得活跃,最终促使行业中其他沉闷的企业积极进行创新和改革。而在中介行业中,被定义为野蛮人的APP软件的创新也是如此。
  我们既要承认线下模式的既有魅力,也要正视“互联网+”模式下的市场机遇;既要鼓励行业之间的创新,也要为此类创新策略树立一个行业新规范。唯有这样,房地产经纪行业的创新才会真正促进行业秩序的再建立,最终惠及买方、卖方以及中介机构三方的根本利益。(作者为上海易居房地产研究院研究员)
  
链接:房产APP哪家强?
   
爱屋吉屋
  2014年3月诞生于上海,自主开发全套O2O网络中介服务。创始人为土豆网前高管。爱屋吉屋2014年的收费政策因城市而异。上海租房:房客免佣,房东收佣仅35%。北京租房:传统租房佣金减半收取。而在购房市场上,二手房佣金为1%。
 
丁丁租房
  2015年3月,链家集团投资的互联网经纪公司“丁丁租房”宣布上线,并打出“佣金全免”的旗号。丁丁租房不收取中介费。租房成功后,丁丁租房将向房东收取五天的房租作为服务费。
 
58同城
  2005年12月创立于北京。58同城在收购房地产租售信息服务平台安居客后,也在2015年4月份开启“房产季”,发力房产O2O业务,租房即可分享转发抽取最高1580元的租房补贴。
 
房多多
  全名为深圳市房多多网络科技公司,创立于2011年。其商业模式是打造地产O2O电商平台,目前盈利方式以赚取交易佣金为主,即房多多根据买卖效果赚取交易费用或服务费。
 
房天下
      是由国内最大的房地产门户搜房网推出的一款购房应用。目前已经有7.6.0版本。房天下的购房佣金为0.5%,而租房为零中介费。
 
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