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最严调控之下, 房价会应声下跌吗?

日期:2018-09-21 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:目前总体上中国房地产市场趋于稳定,特别是一些地级市,未来还是会增加调控的内容,以防房价继续走高。
作者|姜浩峰
  看中国房地产的政策面巨变。“坚决遏制房价上涨”,7月31日的中共中央政治局会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,最后做出六点要求。其中第五点针对房地产市场,清楚明了、掷地有声。
  历数多年来的房地产调控政策,人们耳熟能详的大多为“遏制房价过快上涨”云云。评论界往往会解读为房价仍处在上涨周期,只不过涨幅受到抑制,从政策层面看,不能继续过快上涨而已。
  “从‘遏制房价过快上涨’变为‘坚决遏制房价上涨’,这表明了中央的调控决心!” 中国房地产业协会原副会长朱中一如此解读。
  同在7月31日,住建部公布了一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。住建部称,这批企业的违法违规行为涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等。侵害了人民群众合法权益,严重扰乱了房地产市场秩序,造成了不良的社会影响。一个星期之后,住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。会上提出,要加快制定住房发展计划,对楼市调控不力的城市坚决问责。
  此时,房价上涨预期是否该破灭了呢?既然不涨,是否就该跌了呢?情况并没有那么简单。


沸腾久了会干烧
  
  “564套房源,只有273组认筹,认筹人数竟然不到一半!”这是上海闵行莘庄8月4日一个新盘——“金辉海上铭著”当天开盘的情况。
  在微信群里,人们热烈地探讨。有人称,摇中了附近另一家开发商的号,刚巧人家早开盘。两相比较,那家性价比更高,于是放弃了这个楼盘。
  对于这一2016年莘庄地王所在楼盘来说,似乎开盘时间较为尴尬。刚巧在中共中央政治局会议做出坚决遏制房价上涨之后。
  从现场选房情况来看,同样面积总价较低的中低楼层、中小户型被选中的较多,而高区大户型大多没有被翻牌。
  “可能整体上,这个楼盘品质比隔壁略差,但这不是重点。”“互助卖房”创始人猴子称:“重点是——人家比他先拿证,比他先走到认筹程序,比他先摇号。”错过了“商机”,未来,这一楼盘的去化率可能会相对走低。除非——降价。
  坚决遏制房价上涨要求出台之后,国家统计局于8月15日发布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。有媒体分析称,当月70个大中城市房价指数同环比涨幅均扩大,环比更是创下近两年新高,超过九成的城市出现房价上涨。
  《新民周刊》记者粗略测算,2018年上半年,楼市调控政策高达192次,相比2017年上半年的116次调控,增幅高达65%。特别是7月份,累计叠加7月单月接近70次调控。2018年前7个月房地产主要城市调控次数达到了260次,相比去年同期上涨了80%,刷新历史纪录。
  缘何调控政策频频?在接受《新民周刊》记者采访时,易居研究院智库中心研究总监严跃进先生对此分析道:“去年中共十九大报告,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。今年以来出台的一些政策,正是‘房住不炒’政策的持续性和稳定性表现。另一方面,分类调控的内容很多,各地在一城一策、一区一策方面有较为明显的管控内容。”
  中共中央政治局会议的要求,具体来说是“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。换言之,不仅仅是为了遏制房价上涨,更在于整个房地产市场的平稳健康发展。
  在要求出台之前,尽管各地出台各种房地产调控手段,但市场总是能变着法儿闹出各种幺蛾子。譬如杭州的融信澜天,当时备案均价为每平方米18460元,其周边距之最近的万科未来城二手房挂牌价,则达到了每平方米3万元。由此给人的感觉就是——买到就是赚到。那还不抓紧买?于是,上万人前往摇号。其中自住者的数量并不占大多数。老太太不惜扯张离婚证的有之,首付增加后开发商垫付部分首付的有之,挂靠公司补交个税以冲抵限购年限的有之……总之花样百出,上有政策下有对策。
  一些人的想法是——炒短线,买到后,接近市价甚至低于周边二手房价格,只要有得赚就抛。问题是,房子又不是股票。限价政策,限得了备案的一手房,却限不了二手房。这样变相的价格双轨,导致了一些人拼命买到一手房以期短期赚大钱。此种预期,不仅与“房住不炒”背道而驰,更滋生了商业腐败。
  记者了解到,在之前的一些热销楼盘,存在着开发商变相收取定金的做法。譬如今年5月,宝鸡市民李先生爆料称,其到经二路的宝鸡碧桂园凤凰城销售展厅参加认筹,选中了一套房子后,营销人员表示需要购买某银行旗下一款理财产品,才能在开盘的时候有资格选房,金额是2万元,在购买后180天后才能“解锁”取出。而有知情人士披露,当时该楼盘根本连预售证都没有取得。
  这还不算狠的。更有甚者,因为一二手房价格倒置,导致一些买房者不惜向“搞得定”的房企中高级职员塞钱,金额之巨,可达六位数甚至更多。
  与此同时,一些地方传出房贷利率下调的消息,让人感到,房价仍有上涨预期。
  回顾过去十多年房价上涨之路,房贷利率下调周期确实大概率房价是要上涨的。譬如2009年许多城市出现首付二成、利率七折的情况,房价涨速犹如驶上了高速公路的汽车一般。但今年一些城市一些银行的房贷利率变化,并没有如此大力度。以之前传闻房贷利率要降的南京为例,多数银行表示,与之前执行的政策相同,并没有出现政策的变动。仅农业银行首套房的贷款利率出现下调,当时农业银行首套房贷款利率是上浮30%。目前执行的则是最低为25%,如果资质非常好的话,才可以做到上浮20%。南京农行此番房贷利率下调,无非从较高水平下调到主流水平而已。
  如果将房贷比做煮沸房地产市场的薪火,那么,当房地产市场这锅热汤被煮沸相当久之后,还要往釜底加薪,那就很有可能引起干烧,要么锅烧穿大家没得吃,要么汤里的肉烧焦,还是没得吃。如今,在房贷环节只进行微调,确实有利于更好地执行“房住不炒”。
  财经评论人士张平认为,部分银行下调了首套房贷利率并不稀奇。“因为即使在全国的房贷利率上升趋势中,各地也可根据自身情况,对房贷利率做出调整,这并不代表下调首套房利率的地方房价一定会上涨。”以上海为例,张平认为,今年上半年上海本外币个人住房贷款新增275.03亿元,同比少增914.20亿元。受房地产调控的影响,上海个人新增住房贷需求下滑,使得部分银行希望通过鼓励首套刚需入市,让自己在下半年房贷业务稍微好看一些。
  清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,投机炒房需求的增加,会对刚需形成挤出效应,使其购房变得更加困难。政府遏制炒房和保障刚需两措并举,将让调控变得更具效力。
  
小火慢炖方见效
  

  看到上海出台企业购买商品房新的暂行规定后,李先生不禁感慨起来。他与朋友开了个小公司,主营电梯维修。这买卖赚头还可以,肯定比上班打工来钱多。但比起公司2016年买了一套市区商品房所赚来,这两年李先生与合伙人吃辛吃苦风里来雨里去的收入,根本就算是个零头。


  2016年的时候,由于公司经营状况不错,李先生与合伙人商量,不对利润进行现金分配,也不投入扩大再生产,而是在长宁区靠近徐汇区买了一套老公房。这套房子当时的买入价近四百万元,到2017年过完春节,就涨了近一倍!之后上海房价基本上还算平稳,但至今来说,这套房子给李先生公司所带来的效益仍超过四百万。摊到每一年来算,相当于每年赚了两百万。而这两年,李先生的公司主营业务收入,远远低于这一数额。
  原本,李先生正在盘算与合伙人商量,是否把房子卖了,将卖房款用作到其他城市买房。李先生认为,上海房价暂时很难飙升,而一些二三线城市则充满了机会。前不久,成都、青岛、西安都曾成为房价爆破点,李先生于是着手研究下一个爆破点。可7月3日,上海出台公司买房新的暂行规定。企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。换句话说,李先生公司这套房,现在无法卖出,要等购进满5年才能考虑。“实际上,这套房如果卖了,我们公司目前也就没资格以公司名义在上海买房了。因为如今公司在上海买房,必须满足在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。”
  李先生的公司如今想到外地买房,其实也已不太可能。
  8月13日,南京下发通知称,自即日起在南京范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。至此,南京成为继深圳、西安、长沙、杭州、上海、江阴之后的第七个出台限制企事业单位购房的城市。
  中原地产首席分析师张大伟对此分析称,利用企业购房,除了少数公寓投资企业外,大部分都是“短炒客”。之前即有媒体披露称,上海部分楼市投机者或中介机构也通过注册多个公司“马甲”参与新房摇号,以求增大“中签”几率、规避限购。例如,位于上海核心地段的热盘翠湖天地隽荟,其公布的认筹结果显示,在385组客户中,公司客户高达214组。张大伟认为,针对这类购房主体出台限购政策,是房地产调控的补缺政策。预计后续还将有城市跟进此类政策。
  严跃进则对记者表示:“这一轮楼市本身比较强劲。之前的调控过程中,许多地方房价依然在上涨,所以目前需要对当前房地产市场的新特征进行研究,进而形成更好的调控思路。”严跃进认为,目前总体上中国房地产市场,房价趋于稳定,特别是一些地级市,未来还是会增加调控的内容,以防房价继续走高。从当前政策补丁来说,最新的动作则是租赁房源的收储得到政府重视,未来预计针对租赁市场的发展,会形成房源、租金、合同、贷款等方面的全方位管理把控。
  值得注意的一点是,近来,租赁市场鱼龙混杂,惹出了不少麻烦,其混乱程度一点儿也不逊色于一些地方的房屋买卖市场。

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