长宁这个合并成立的小区，物业费大幅上涨，居民同意率为何还这么高？

　　金阳小区建成于1987年，原由两个物业管理区域组成，其中一部分是华阳路249弄1号、3号、5号、7号、9号（无物业管理）、11号6栋楼，物业费为0.18元/平方米；另一部分是华阳路217、219、221、223号4栋楼，物业费为0.5元/平方米，两个区域建筑面积都只有8000平方米，是名副其实的“老破小”，且两个区域都只有提供基础维修的托底物业。一般而言，这样的小区若想单独聘请物业，除非提高单价，否则没有物业公司愿意接手，但提高单价的话，又会造成居民的接受程度不高，因此，金阳小区的居民只能长期“忍受”着低质低价的物业服务。

　　转机出现在2024年，长宁区发布了《长宁区党建引领物业高质量发展三年行动计划（2024-2026）》。该计划明确提出，老旧小微小区可通过“打包”选聘、区域合并等方式，实现资源统筹共享，降低企业运营成本。《计划》的出台，为金阳小区这样的老旧小微小区的物业改革指明了方向。

　　金阳小区想要改变，需要彻底打破原有的物业管理模式。华三居委会通过开展“四百大走访”，充分听取居民对物业管理的各类诉求和建议，经过多轮沟通和协调，探索出了区域合并统一管理的治理路径。两个区域合并以后，整合为拥有10栋楼、372户的新金阳小区，小区的建筑面积从8000多平方米增至1.6万平方米，管理规模显著扩大，为引入专业化物业服务创造了必要条件。

　　“合并不是简单‘拼凑’，而是服务资源的重新洗牌。”华三居民区党总支书记张健介绍道，“原来托底物业连基础‘四保’（保洁、保安、保修、保绿）服务都难以稳定维系，且公共区域的保洁都需要居委会额外聘请人员，再逐户收取保洁费用以补贴开支，居民对提升物业服务的需求非常迫切。”

　　区域合并后，金阳小区想要聘请统一物业公司还需要成立业委会。而金阳小区实际存在两个业委会，其中华阳路217、219、221、223号是独立存在的，华阳路249弄1号、3号、5号、7号、11号属于华宁联合业主大会管辖区域，华阳路249弄9号也面临业委会缺失的情况。其中华宁联合业主大会涉及华阳路街道三个居民区4个小区，情况复杂。为扫清障碍，2024年华阳路街道全力推进华宁联合业主大会拆分工作，终于在2024年下半年完成。同时，华阳路217号、219号、221号、223号的业委会也到了换届的时候，这就为后续物业管理奠定基础。

　　从今年开始，金阳小区同步推进两大改革：一是3月启动选举，5月组建由退休干部、社区骨干、党员等组成的业委会，建立“居民—业委会 —物业”三级沟通机制；二是公开招募两家候选物业。华阳物业和勤涛物业经过测算都报了价格，均提出按住宅1元/平方米、商业2元/平方米收费，承诺公示服务清单。“2024年，这两家物业服务企业曾按8毛钱做了物业费测算，但还是有缺口，所以，这两家物业都将物业费提到了1元/平方米。” 张健现场算了笔账，“仅保安岗位就四班三运转，加上保洁、维修，人力成本占比很高。”

　　经历了一个多月的投票，6月20日开票现场，新金阳小区354户居民参与投票的热烈场景，印证了居民对优质服务的迫切期待。“原来物业费才0.18元/平方米，一年到头家里大事小情找物业，他们倒是态度好，但确实巧妇难为无米之炊。”自小在华阳路249弄长大的居民吴金凤感慨道，“工资都在涨，物业人工成本也高了，这次调价是趋势，不涨根本留不住好服务。华阳物业之前一叫就来，服务态度也好，该收费就收费，不该收的分文不取，我信得过他们。”

　　“以前楼道杂物乱堆、卫生也不干净，现在就盼着新物业赶紧进场！”来自原华阳路221号的居民廖美香在投票现场难掩期待，“我们原来物业费5毛钱，现在涨到1块钱，我觉得还挺划算的，毕竟物价都在涨，而且现在小区环境确实需要改善，希望新物业来了能好好整治，把咱们小区变得更好。”“这次选聘不仅是换物业，更是小区迈向自治管理的新起点。”业委会主任薛梅香强调，“业委会将当好居民的‘眼睛’，配合居委会监督物业，把每一分物业费都花在刀刃上，让小区环境大变样，同时监督物业做到信息公开、服务升级。”

　　华阳路街道房办负责人表示，金阳小区的变革是政策在老旧小区治理的生动落地，同时也为同类老旧小区提供了范本——通过区域合并扩大管理半径，用市场化选聘提升服务供给，再以居民自治强化监管，这三步棋精准破解了“规模不经济、服务无标准、监管缺抓手”的难题。

　　从“各自为阵”到“抱团取暖”，从“无人问津”到“高票选聘”，这场变革不仅是物业费数字的上调，更是老旧小区治理逻辑的重构 。一个以规模效应激活服务动能、以公开透明倒逼品质提升的新社区，正成为申城老旧小区“逆龄生长”的鲜活注脚。而随着更多政策红利的释放，像金阳小区这样的老旧小区，将逐步告别“脏乱差”的过去，驶向“美佳优”的未来。

　　记者手记

　　好的物业服务是提升居民生活幸福感的关键要素，但长期以来，老旧小微小区普遍面临物业管理难题：部分小区缺乏物业，或仅由收费低廉的托底物业维持；一些小区甚至没有业委会，托底物业服务有限，连基础保洁费用都需居委会逐户收取。这种状况导致小区维修不及时、环境“脏乱差”，居民的获得感和幸福感大大降低。

　　在长宁区华阳路街道，就存在着不少老旧小区。部分老旧小区存在“多头管理”现象，多个物业同时服务一个小区；有的小区物业费低至0.18元/平方米，托底物业仅能勉强维持基础运转；更有弄堂小区长期处于无物业管理状态。为打破这一困局，自2024年起，华阳路街道积极推进辖区物业管理改革，通过区域拆分整合物业费，终结“一小区多物业”的混乱局面，同时推动临近小区合并，让原本无力聘请专业物业的小微小区，得以享受标准化物业服务。

　　上海市最新发布的《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》，为物业管理改革指明了方向。方案聚焦信息公开、服务升级和长效监管三大维度，提出14项具体任务，明确要求提升物业信息公示率与履约率，降低居民投诉率，推动物业从传统“管理者”向现代“服务者”转型。这一政策的出台，不仅为物业服务质量提升提供了明确标准，也为居民维护自身权益提供了有力依据。

　　城市更新不应局限于建筑外观、基础设施等物理形态的改造，物业服务质量的提升同样是城市更新的重要组成部分。优质的物业服务是精品小区改造成果得以长期维持的保障。然而，如何实现高效物业管理，解决“谁来管”“如何管好”等问题，仍需在实践中不断探索“最优解”。华阳路街道的探索与实践，正为破解老旧小区物业管理难题提供了可借鉴的思路与经验。

　　撰稿/摄影：李媛媛

　　编辑：陈 莎

　　责编：高 琴

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