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新长宁:国有资产“守护人”

日期:2018-06-15 【 来源 : 新民周刊 】
阅读提示:新长宁集团在稳定自身房地产开发与运营主营业务的同时,积极进行科技创新,在医药卫生和低碳节能等方面不断取得进展,保证了集团持续盈利。
撰稿|宋昕泽

  的十九大报告中强调,要完善各类国有资产管理体制,改革国有资本授权经营体制,加快国有经济布局优化、结构调整、战略性重组,促进国有资产保值增值,推动国有资本做强做优做大,有效防止国有资产流失。
  由此可见,国有资产保值增值始终是当下国资国企改革的重点。在上海长宁区,成立20年的上海新长宁(集团)有限公司(以下简称“新长宁集团”)在稳定自身房地产开发与运营主营业务的同时,积极进行科技创新,在医药卫生和低碳节能等方面不断取得进展,保证了集团持续盈利,成为国有资产“守护人”。

扎根房地产开发与经营主业
  
  新长宁集团副总经理卓越强对《新民周刊》表示,在新长宁集团成立之初的三家股东中,有两家与房地产行业有关,集团的主营业务自然放在房地产开发与经营上。目前集团实行“2+2”发展战略,前两个“2”是主业,即房地产开发经营和城市运营服务。
  在房地产开发主业方面,新长宁集团的子公司长宁房地产经营公司(以下简称“经营公司”)在这方面颇有建树。
  成立于1984年的经营公司是新长宁集团旗下成立最早的子公司之一。34年来,经营公司一直深耕于长宁,从单一的房产开发起步,发展至今已成为一家集房产开发、花园洋房置换、商业办公物业经营管理为一体的综合性国有控股企业。到2018年账面总资产达56亿元、年利润1.6亿元、2018年预计上缴税收7亿元。

  作为长宁区老牌的房地产企业,经营公司不仅开发了天山星城、虹桥馨苑、长房国际广场、青浦西郊安澜别墅等优质地产项目,还注意到长宁区众多的老洋房,通过收购保护开发与利用,进行商业地产的经营与增值,这已经成为长宁房地产经营公司重要业务之一。


  据悉,经营公司目前拥有19栋老式花园洋房,大多坐落在新华路、武夷路和泰安路沿线,是长宁区历史文化积淀的体现。这些老洋房大多是通过市场化收购置换得来。在被收购之前,由于众多居民散居其中,这些老洋房没有得到很好的综合保护,因为年久失修甚至存在一些安全隐患。置换之后,经营公司对老洋房进行修缮和整修,不但保护了其历史价值,恢复了建筑原有的特点和风貌,并且还通过商业化运作,将其作为办公地或者文创项目推向市场,提高了建筑本身的价值以及文化内涵。
  经营公司董事长封汶璟对《新民周刊》介绍,史良故居就是这种老洋房成功改造的典型案例。20多年前,史良故居原主人想要出让,当时经营公司的领导认为史良故居具有历史和建筑形态等多方面价值,付出不菲代价,收购了史良故居。之后,经营公司对其从外立面和内部结构不断进行修缮,无论是门庭还是走廊过道,都重新展现出深厚文化底蕴和精妙建筑语言。与此同时,故居在重新整修后成为高端办公场所,一幢洋房经过“巧手改造”既能与历史对话,又能发挥现代价值,像史良故居这样的优秀老洋房资源已成为经营公司长期保留的优质经营性资产。

扩展经济园区开发项目
  
  新长宁集团不仅开发传统的楼盘项目,还进行经济园区的开发,其中最引人注目的就是临空经济园区的开发。

  2003年时,长宁区正面临着从制造业向现代服务业转型的难题,当时的临空区域正是长宁的城乡接合部,以外来人口和制造业为主。区委区政府认为这样粗放型的产业结构与上海市整体产业定位是相悖的,也对城市的治安和环境治理造成了较大的压力。在这样的背景下,区委区政府决定由新长宁集团对临空北区进行开发,新长宁集团临空开发部应运而生。这片总面积达1.34平方公里的区域东达苏州河,西达外环线,南到北翟路,整体呈一个弧形,像一个船头一样。


   2004年,临空开发部从新长宁集团中分出,成立子公司上海虹桥国际科技产业联合发展有限公司(以下简称“IBP”)。公司吸取了早期临空区域粗放式发展所带来的教训,决定进行三位一体的总体规划,按照绿色三星标准开发。由于临空区域距机场较近,适合于制造业企业总部,从而确定了“高科技、园林式、总部型”的发展的总体定位。这样大规模高标准的开发,在全国也难寻。
  IBP公司总经理施建星告诉《新民周刊》,对临空经济园区的开发分为两个阶段,第一个阶段是2003年到2008年。他们公司进去以后第一件事就是征地,按照区委区政府三年拆平五年建成的总体规划,在三年时间内完成了70%的征地,将其变成产业用地。征地完成后,完善规划,进行修规。然后规划水电基础配套设施,把它委托给专业的公司进行建设。此外,还对道路进行总体规划。到2008年时,已完成了90%的土地征收,临空北区的道路网格也已基本形成。同时,引进了联合利华、德国博世、劲达国际等世界五百强企业。
  2008年时,国家出台政策要求企业不能成为土地开发主体,临空公司逐渐退出,转而进行二级开发。施建星表示,临空公司通过市场拍来土地,围绕环境更优美,楼宇品质更高的目标进行二级开发,开发了两期近30万平方米的项目,还相继引进了米其林和劳力士等大品牌。
  其中,最大的一项租赁,是全球工业仪器及医疗设备排名第一的世界500强企业美国丹纳赫集团(Danaher Corporation)。2007年丹纳赫集团将旗下4个子公司设立在园区,之后,伴随着企业的扩张,丹纳赫集团于2015年将分布于全上海的24个子公司或分支机构集中在这片区域内,租赁了3.9万平方米的办公楼并设立了丹纳赫ONE SITE总部园区,为区域税收带来了巨大的增长。
  十年磨一剑,到2013年时,这个区域已经从城乡接合部变成上海的CBD(中央商务区),经济结构实现从制造业、仓储业为主向以总部办公为主的现代服务业转变。综合税收,由原来的4亿元增长到40亿元。土地也在不断升值,由原来50万/亩,升值到800万/亩,甚至更高。配套环境建设也取得极大成效,会议中心、滑板公园等相继落成。

助力建筑节能科技创新
  

  除了房地产开发与房产运营外,新长宁集团的“2+2”发展战略还包括另外两个新兴产业,即科技创新和教育。其中科技创新包括中药现代化和建筑节能环保,即现代中医药和腾天两家公司。


  腾天信息原本是总经理办公室下属的计算机中心,2000年时,集团精简机构时从集团独立出来,成立了腾天公司。成立后的腾天依靠代理宽带接入获得了第一桶金,完成了原始资本积累。凭借积累的资本,腾天转型到建筑智能化领域,不仅为新长宁集团旗下的建筑提供智能化服务,更是走向市场。到2007年底,腾天公司签约了119个市场项目,合同金额达1.3个亿。
  奋发进取,不懈创新的腾天人没有停止自己前进的步伐,考虑到智能化的门槛越来越低,市场将从蓝海变成红海,竞争压力加大,腾天开始了再次转型的进程。
  当时建筑节能在全国开始兴起,市场潜力巨大,腾天公司开始跟踪行业发展,决定向建筑节能转型。一个偶然的机会,当时的董事长兼党支部书记张帆在网上看到清华大学节能中心主任江亿院士的相关科研课题,被北京市建委评为国际领先水平。她认为这是一条另辟蹊径的路,就在2007年,联合清华大学节能中心和上海建筑科学院,在天山商厦里安装了一套建筑能耗在线监测系统。这套系统通过给大楼里的空调、照明等用电系统安装采集设备,收集能耗数据,统计大楼的用能情况。然后对数据进行分析,做节能的运行管理,从而帮助减少能耗。
  事实证明腾天这一步走对了。2007年的10月23日,住建部发布了《关于加强国家办公建筑和大型公共建筑节能管理工作的实施意见》,要求给大型公建安装能耗在线监测系统。腾天先人一步布局这个领域,取得了多个第一。
  2010年,长宁区打算把虹桥区域打造成低碳实践试点区,并为此申报“世界银行全球环境基金项目”,腾天受邀参与配合。借此机会,腾天在全区所有大型公建上都安装了能耗在线监测系统。从而在能耗监测这一细分市场,成为前三。
  2011年8月,杨雄副市长考察长宁时听取了腾天的汇报,这一系统得到了高度肯定,被誉为“长宁模式”。2012年5月,上海市人民政府印发通知向全市推广“长宁模式”。
  通过近十年在能耗监测领域的深耕,腾天公司掌握了大量数据,从而为节约能耗提供了基础。2013年,腾天从来访的霍尼韦尔公司得知了欧美国家为节约资源而开展的需求响应时,又看到了新的转型方向。很快,在时任美国商务部长的普利茨克见证下,霍尼韦尔与新长宁集团在钓鱼台国宾馆签署了战略合作协议,在腾天能耗监测平台上开展商业楼宇需求响应,把平台仅在电量方面的应用扩展到电力应用。
  2014年6月,腾天公司代表上海承担了国家发改委全国首个需求响应试点项目,创新性地基于建筑能耗监测平台实现了商业楼宇电力需求响应应用,成功组织了夏季、冬季、过渡季等不同季节的试验,平均削减楼宇峰值负荷超过10%,充分验证了商业楼宇需求响应可行性和潜力。由于电力需求侧响应通过对用户用电行为进行精细化科学化管理从而减少了相应的用电需求,就相当于在特定时间里增加了电力的供应,因此被形象地称为“虚拟电厂”。
  如今,在上海市中心的黄浦区,一座不同寻常的电厂正在建设中。它不烧煤、不烧气,没有设备、看不到厂房,预计三年内,它能在用电高峰时释放出约5万千瓦电力。这座由大数据支撑、互联网赋能的虚拟电厂,正成为上海践行绿色发展理念的独特案例。
  从2000年的负利润2.5万元,到2017年利润2175万元,在18年的发展中,多次转型创新的腾天公司始终站在市场前沿,实现了平均年净资产收益率35.4%,保证了国资的保值增值。
  
加速中药现代化国际化进程
  
  成立于1999年的现代中医药公司是应长宁区委区政府的倡导而生。当时,长宁区领导有意在长宁区建设一批高新技术企业,确定了生物医药和电子信息两个方向,成立了现代中医药股份有限公司。
  考虑到当时国外基本掌握了西药的专利,但中药较少涉及,最具创新潜力,公司决定做中药现代化,选择西药在短时间内无法解决,且中药在长期临床实践下证明有疗效的疾病领域,比如肝硬化、颈椎病等领域下手,进行中药现代化、国际化、标准化。于是,新长宁集团便成立了现代中医药。

  现代中医药成立以后,便进入了发展的快车道。2000年,它收购上海黄海制药,后来又收购安徽致和堂药业,布局药材种植和药物生产,打通整个产业链,实行全产业链封闭发展战略。从源头上确保药材的质量,虽然战线被拉长,但是为公司的发展壮大打牢基础。 


  在全产业链发展战略的支持下,现代中医药公司相继对多个中药名方进行成果转化和现代化技术研发,其中,走在最前面的是扶正化瘀胶囊/片。抗肝纤维化的扶正化瘀胶囊2002年便在国内上市,并获得国家科技进步二等奖等10多项国家级项目和证书,成为治疗肝纤维化的首选药物,国内市场占有率达60%以上,多年累积下来已有200多万人在服用此药。扶正化瘀片于2006年12月正式取得美国FDA的IND(临床试验申请)批文,并于2013年完成丙型肝炎肝纤维化的美国Ⅱ期临床试验研究。目前,扶正化瘀胶囊/片每年销售收入已达4亿元人民币,且以每年15%的速度增长。
  除了扶正化瘀片外,获2011年度国家科技进步二等奖的芪麝丸也已经在国内上市,并准备进行国际化。
  药物研发的费用非常高昂,现代中医药作为一个小体量的公司,小而精地专注于一些疾病领域,成为细分市场的“隐形冠军”。
  现代中医药党总支书记兼总经理涂驭斌告诉《新民周刊》,古有神农尝百草,靠吃草药来筛选、判断中药的疗效。现在是用现代医学理论来解释为什么这个药对这个病有作用。他们现在的工作,就是讲清楚中医药里的成分对人体的作用机制与机理、能达到怎样的疗效,直指国际临床的空白点。
  20年来,新长宁集团以市场为导向,跟随市场的脚步,不断进行创新,这可能就是他们能够让国有资产不断保值增值的秘诀。

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