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海外租房,也有坑

日期:2018-07-12 【 来源 : 新民周刊 】
阅读提示:国外一线城市,租房是不是真的比国内更容易?相关法律和政策,能否有效保障租房双方的正当权益?
作者|吴 雪

  下,正是一年一度的毕业季,也是租房旺季。链家地产发布白皮书显示,2017年全国租房需求大幅增加,核心城市租房比率为30%。2018年全国820万毕业生,正在不断推高这个数字。
  然而,中国租房市场的庞大,相较于国外仍是“小巫见大巫”。据美国皮尤研究中心调查,美国、日本核心城市租房比率高达50%,特别在美国,越来越多的人倾向于租房,达到近50年来最高值。
  那么,国外一线城市,租房是不是真的比国内更容易?相关法律和政策,能否有效保障租房双方的正当权益?

东京:麻烦但有保障

  据日本学生支援机构调查显示,截至2017年5月1日,居住在日本的外国留学生共26.7042万人,比上一年增加了11.6%。越来越多的中国公民,首选日本留学、进修和就业。
  然而,趋之若鹜的背后,租房成难题。四面环海的日本岛国,因国土、建材的珍贵,只有60%常住人口拥有自住房,也就是说,十个人中,有四个租房住,全国一半以上的建筑物,大多是为出租而“生”。
  据了解,日本租房与中国租房流程大致相同,无非是“找房、选房、看房、签约”,如果你没有日本保证人,则需在签约之前多走“申请”这一步。

  但留学生们还是会碰到各种“坑”。李青,毕业于日本京都大学,在东京从事房产中介两年有余。她坦言,在东京,客人解约正常是提前一至两个月告知,也就是说,如果不提前一个半月,基本与好房子“无缘”了。


  上海某贸易公司驻东京办事处刘敏(化名),3年前到东京,为租房奔波了20多天,尽管有雄厚经济实力作后盾,又有日本朋友出面保驾,依然受到拒绝。刘敏原计划一周时间租好房后回国搬家,岂料一周的经费花光了,房子还没谱,只好从高档酒店搬进中国人开的低档小旅馆。正是炎热的夏季,两人住一间6平方米的“火柴盒”,男女共用一厕,共用一个洗澡间。多亏遇上一位韩国房主,刘敏才租下了一套房子,等办理完手续刘敏大病一场,原打算带孩子到东京上学,也作罢了。
  刘敏的遭遇并非偶然,其间的弯弯绕绕,大多“梗”在中介的惯用伎俩——先把好房子挂在网上,吸引房客联络,之后让房客去中介办公室,以各种理由告诉你看中的房子“如何不好”,再给你介绍其他可获高额报酬的房源。李青爆料,还是学生的时候,她曾疯狂跑过十几家中介,才知道这个套路日本中介早已经玩得超级熟练了。
  当然,如果你认为第一关就很头疼,那么接下来的“杂费制度”,绝对惊掉你的下巴。“在日本租房子,就要遵循这个国家有着世界上独一无二的奇葩制度——向房东缴纳意义不明的‘礼金’。”李青告诉《新民周刊》。
  礼金,意思是房客赠送给房东的房租,一般是一到两个月房租。越高级的公寓,礼金就越高,理由是“鼓励长期租赁”“筛选人群质量”。李青说,租房还需购买火灾保险,而多数情况下这个保险公司是房东指定的。如果房客租的是像模像样的地方,会有一个“配钥匙费”,低则8000日元,高则2万日元。千奇百怪的名目还有:24小时保障服务、清扫费、换锁费用、家财保险等等,最终,头一个月房客要缴纳的费用可以高达一个月房租的五到六倍。
  在李青的电脑上,存有一百多名签约顾客的资料,她向记者展示了其中一张费用清单(以日元计):月租8万×2个月,礼金8万,押金8万,中介费8万,保证公司4万,火灾保险2万/年,配钥匙费2万,共计48万,换算下来将近3万元人民币。“当然也有房子是1敷(押金)0礼(礼金),或者0敷(押金)0礼(礼金),这些房子要么大多存在各种问题,要么需交巨额保证金。”李青说。
  在东京租房子,不仅要有钱,还要有人,如果学校没有担保机构,租客也不认识日本籍保证人,就要投靠“保证公司”了,每年向“保证公司”缴纳的费用一般是一个月房租的50%~100%。有的房东,还会限定居住人数,合租的情况下,会限定同居者关系,签约时会把所有居住者都写上,日后如有发现其他入住者,就属于违反合同。
  租房制度的苛刻,让众多房客望而却步,但好处是租房信息透明度相当高。走进日本任何一家中介,每一套房子都有清晰的房屋结构图、细致全面的房屋内照片,房子的年龄配套等,别说哄抬价格,连信息上也无法做手脚,二房东更无可乘之机。因此,严谨的契约书,便成为明细双方责任的依据。东京大学留日学生王帆称,“入住前,退租前,最好拍好各个角度的房间照片,因为退租时,哪怕墙上多钉一颗钉子,也可能面临罚款。”
  东京租借住宅纠纷防止条例,非常详细地规定了各种情况的处理原则。比如,在合同期内不得涨价;合同期满前如果房主要停止出租,需要赔偿租户损失;严禁租户把房屋租借给第三方等。
  条例还规定,住宅因建筑物年龄增加发生的损耗,划痕等修缮费用,家具压出来的痕迹,因日照老化、变色、损伤等,已包含在房租内,应由房东承担;如果是租户故意或过失损坏的部分,要以最小施工面积计算赔偿金额,比如墙壁修缮以一平方米为单位计算。

纽约:信用记录最重要
  

  “在美国,不管租房还是买房,信用第一位。”上海某国际贸易企业高管徐方(化名)谈及2015年送儿子留美求学的经历,不禁感慨信用的重要性。如果租客有SSN(Social Security Number)美国社会安全号码(类似于中国居民身份证号码),三大信用局就可查到你的信用记录,租房就要方便很多。如果租客没有SSN,则需要提供证明有能力按时支付房租的证据,比如,工资证明,以及银行账单等。


  700分的信用记录是评判租客好坏的“临界值”,对于徐方一家来说,初到纽约,没有任何信用记录,租房就相对棘手。“房东是香港籍华人,非常在乎信用,一听说我们信用是零,他立即提出房租必须全年一次性付清,总计26400美元。”徐方告诉《新民周刊》,在美国,房东一般不愿意直接跟客户打交道,全权由中介代理,这套房源,是他辗转多次在一个韩国中介手中才找到的。“正值开学房源紧张,房租很贵,成交价是2200美元,但仍比市场价多付了200美元,没有信用,就没有谈判筹码,只能交了。”
  在美国,出租房子之前,房东会出钱请第三方来检查房屋状况,针对适不适合出租,形成一个专业的报告给到房客。如果房客不主动提出这个需求,房东可能会省掉这个环节,自然也省了这笔钱。
  有了“检查机构”的金牌保驾,就不会掉入陷阱了吗?徐方说,实际上,入住后,潜在问题依然存在,“只要空调一开,整栋房子就像锅炉一样轰响,地毯很破旧,窗帘也坏掉了,总之很多小问题。”当然,这些问题可以反馈给房东,只不过房东大多会口头答应,行动上十分拖拉,找各种理由搪塞,拒绝修理。
  在美国,所有的家具都需要“自掏腰包”。“美国租来的房子,无论大小,都是空的,当时我们拜托华人朋友,去宜家买了套最便宜的家具,因为考虑到今后退租,家具是要处理掉的。”当然,还有一些额外的费用,比如夏季割草,要雇人,两星期一次,一次费用为35—40美元。冬天铲雪,三个小时不扫掉,结冰后就要租赁除冰机。
  当然,如果觉得独栋费用昂贵,也有不少人选择和别人合租公寓。美国阿肯色大学留学的赵婧,在中国学生学者联合会CSSA发布了求租信息,成功与人合租了一套三室一厅,每人每月房租包水费450美元,电费、煤气费、网费分摊后每人每月260美元。“房租由小区专门房屋管理员收取,房东会根据市场价涨房租,但如果一直租,涨价的可能性就比较小。”
   从业4年的美国华人中介LISA坦言,要避免租房雷区,关键在于中介。不同于国内租房中介,在美国,想要从事中介工作,门槛不低。“美国房地产经纪人实行考试发牌制度,不仅要完成多门学科,还要通过考试,通过率仅为60%,合格后还需通过美联邦调查局的背景调查,签约后才能颁发执照。”毕业于哥伦比亚大学的华人中介陈烁坦言,高门槛同样意味着高回报,目前陈烁基本每月能保持3到5万美元的收入。
  “我接触过五六个中介,他们不会乱加价、捞好处,最多是不太尽心,比如原来两千可以租的,他不好好谈判,两千三租给你。”徐方说。据了解,在美国,做租房中介的华人,大多是上世纪八九十年代出国的留学生,有数据表明,90%的房产经纪人都有大学学历,其中45%的人还拥有硕士学位。
  高素质的中介群体,减少了一些乱象,但更重要的是美国严格的法律。

伦敦:要努力保住押金

  “写封信20镑,打电话联系10镑,中介过来看下10镑。退租时押金一分没拿,反而还欠了200镑。”英国剑桥大学留学生王丹向记者吐槽,因为投诉邻居扰民,中介帮忙解决,一来二去的,王丹把押金给搞没了。王丹懊恼于自己迷信“大中介”的思维,决定今后租房不再找中介,而是在英国大型分类网站gumtree上,自己找房子。


  理论上,英国中介无权向国外客户索要登记注册费、看房费用。然而,矛盾焦点并不在中介,而是押金。英国法律规定,在租房合同的期限之内,房东和房客都很难轻易毁约,一言不合就被赶出家门的情况,在这里发生的概率并不高。但押金就不同了,该不该扣,该怎么扣,法律没有明文规定,莫须有的名头加之房东中介主观臆断的“灰色地带”,“押金难退”早已是行业共识的熟稔套路。
  “英国租金一般按周计算,入住前要交四周房租的押金,遇到不靠谱的房东,通常会以电器损耗,清洁费或房屋需要重新装修为理由扣除押金。”英国的法律规定,租房押金需要加入一个“押金保障计划”的第三方机构保管,如果房客找的是私人房东,押金就可能落入房东口袋,最后想方设法给你扣掉。因此租客一定要确保支付的任何钱款,都存到受认可的押金保障计划中。
  何为押金保障计划,具体来说,房东在收到押金的三十天之内,必须把押金放在“押金保障计划”中, 并告知租客相应的担保序列号,出示一份押金存证。在英格兰地区,官方指定的押金保护计划有以下三个:押金保障服务(Deposit Protection Service)、我的押金(MyDeposits)、租赁押金计划 (Tenancy Deposit Scheme)。在租期结束交房之后,租客和房东分别在储存押金的机构网站上填写相关信息,以明确押金的划分比例。
  移民英国多年的Amada,从谢菲尔得公寓退房时,房东告知600英镑押金将全部被扣。原因包括:墙被儿子乱涂乱画扣50英镑,沙发太脏扣100英镑,厨房得请人重新清理扣80英镑等,还有一个最重要的扣费是房子潮湿导致墙角发霉,这一项就得扣300英镑。“幸运的是,当时我加入了押金保障服务(简称DPS)。退租后的两个月,DPS发来邮件说,房东要扣掉押金,我当即提出异议,最后双方举证,DPS仲裁责任对半,我争取到了一半押金300英镑。”Amada表示,她对处理结果很满意。一旦有纠纷,房客可以去法院起诉。如果发现房东没有加入押金保障计划,找律师起诉,将获得3倍押金赔偿。
  也有租客遇到过“不收押金”的英国房东,但看似好心,实际上是以签订“保证书”为替代。何为“保证书”——房东自列一堆对房客不利的条款,以期在退房时,收取房客一大笔毫无必要的“维修费”。“房租、租赁保证金、订房保证金、租客自身违约需承担的罚款,除这四项之外,其他收费都可视作违法。”英国莫娜莎律师事务所律师说,如果房客在租房碰到中介或者房东说需要付款拟定合同、调查信用背景、房屋财产核对或者续租的话,房客都可以理直气壮地举报。

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