聚焦降本增效！方隅公寓共探长租AI营销新路径
2026年1月29日晚，「公寓U选和ta的朋友们」首场闭门聚会圆满举行。本次活动汇聚克而瑞、上海房协等机构及方隅公寓等沪杭头部公寓负责人，围绕R4社区、保租房入市、AI重构获客逻辑等议题深入交流，其中，方隅公寓营销负责人王大满出席活动，并提出新媒体渠道营销已成为长租行业降本增效的关键。会上，克而瑞还发布《2025年上海集中式租赁市场分享报告》，共探“房找人”的AI时代解法。
01克而瑞观点：竞争加剧，降本增效是关键
克而瑞数据研究部门总监刁汉松：
上海常住人口总量虽有回落，但仍居全国首位，就业结构调整特征明显，并非城市整体吸引力系统性下降；另一方面，上海城镇调查失业率长期低于全国平均水平，就业稳定性和收入预期在一线城市中保持优势，为租赁需求提供持续支撑。
从供给侧看，上海租赁市场仍具备全国范围内稀缺的安全边际和长期确定性。
从人口数据和经济分析，上海仍是毕业青年的首选城市，租赁市场2026年的租赁需求仍将持续旺盛，但目前长租公寓以价换量已经成为主流运营方式。
最后，刁汉松针对长租公寓品牌发展提出四点建议：
①坚守区位确定性，用“出租把握度”替代“规模想象力”，核心判断：规模不再稀缺，确定性才是稀缺资源。
②主动错位竞争，避免与政策型项目“比价格”，核心判断：R4与保租具备持续让利能力，价格战无解。
③从“赚租金”转向“卖能力”，寻找第二增长曲线，核心判断：租金回报率中枢下移已成现实。
④“降本增效”是短期最关键抓手（最可控、最能立刻见效），核心判断：在“租金难涨、供给偏多”的环境下，成本决定生死。
提高人效：通过数字化系统与流程优化，实现“少人管更多房”。
降低获客成本：从依赖高佣中介转向精细化直客运营，通过提升转化率、复租率和老客推荐，降低整体获客成本。
运用数字化与AI工具：在获客、定价、客群分析与运营监测中用数据替代经验。
02公寓U选CEO：从“人找房到房找人”的逻辑转变
公寓U选CEO马锐：
今天非常荣幸能够跟大家分享，我们希望通过在AI的现在的加持下，能够在营销获客上产生更多的价值。
今天我要讲的核心的点，就是从人找房到房找人，在AI数据化的今天会有新的意义。
一是正如前面克而瑞分析的市场，现在市场上性价比高的保租房越来越多，不断有新项目入市，市场越来越卷。
二是现在租房人群工作普遍的不确定性导致租期越来越短，长租公寓在经日常运营中会有租期短的问题。
三是目前一些传统垂类租房渠道的功能失效，因为越来越多的人会选择通过新媒体渠道去解决租房这个问题。新媒体渠道会通过更加精准的客户标签把产品推送到需要的人。
这个时代的规则已经发生了变化，这是每个人都拒绝不了的，现在我们获取信息的方式变从原来的这种垂类渠道变成了现在的这些新媒体。
公寓U选的团队可以概括为融合了互联网+一线品牌公寓运营+克而瑞数据+4A广告公司的复合型团队。在2025年成功实现了数据化营销的闭环突破。
突破一：从被动等待到主动出击，AI驱动的矩阵内容营销与精准人群推送系统。
从传统“广撒网”模式到数据好“精准指导”模式，高效的五维转化链路：内容曝光→咨询互动→留资→邀约到店→最终签约。
突破二：从模糊经验到精准测试，科学的AB测试，实现“满租”到“优租”“利租”的升级。让每一次定价和营销决策都有据可依。
公寓U选目前业务已经布局12个城市，预计2026年完成累计开城26个，布局长三角、珠三角。京津冀、成渝、长江中下游全国五大城市群。
"我们希望我们的平台，我们的ToC端和ToB端，能够走向更多的城市！"
03方隅公寓：新媒体渠道营销成为降本增效关键
方隅公寓营销负责人王大满：
方隅公寓主要以重资产运营为主，基本上可以给业主方的年投资回报率4.5-8个点左右，其实在今天这个市场下，是一个挺不错的答卷。
那基于这个公寓怎么持续发展，其实就如前面克而瑞分析的那样，销售费用是一个比较头疼的问题，降本增效是重点。
方隅和公寓U选主要合作平台和无忧宝（新媒体代运营）两种模式，整体的销售费率还是可控的，比中介费要低不少，即使在租赁的淡季也有不少成交。
总体来讲，公寓U选在新媒体渠道是一个很好的选择，推荐大家试一试。
04公寓U选：2026年努力成为公寓新媒体营销领头羊
公寓U选是一家AI+科技驱动的智能租房公司，旨在通过AI让租房变得更加智能、方便。
平台成立三年已经累计合作服务了2300+品牌及个体公寓。
泊寓、冠寓、旭辉瓴寓柚米、方隅、城家公寓、魔方等品质长租公寓品牌均为长期合作客户。
本次「公寓U选和ta的朋友们」闭门交流，围绕市场竞争、AI获客与降本增效展开深度探讨。未来公寓U选将持续深耕AI新媒体营销，携手方隅公寓等头部品牌，以高效渠道与数字化能力共促行业高质量发展。同时，以方隅公寓为代表的长租品牌，也将以重资产稳健运营为根基，在提供高品质适居空间、贴心服务与智能化配置的同时，打造活力社区与宠物友好型居住环境，形成差异化优势，为行业发展助力。
